Застройщики Казани переносят старт новых проектов из-за удорожания «квадрата»
Сразу несколько крупных жилых комплексов в татарстанской столице стартует с отсрочкой в год
Вопреки спаду продаж и затовариванию на первичном рынке недвижимости России цены продолжают расти. В марте Казань даже обогнала Москву по росту стоимости новостроек (+2,9%). Стремясь удержать высокую цену «квадрата» жилья, девелоперы начали сокращать вывод новых проектов. В татарстанской столице до лучших времен перенесли старт нескольких крупных жилых комплексов. Почему квартиры на охлажденном рынке не дешевеют, что будет с ценами завтра и как дорогое проектное финансирование меняет ландшафт первички — в материале «Реального времени».
«Не может быть, чтобы путевки и продукты подорожали, а новостройки — нет»
Ужесточение кредитной политики и сокращение льготных программ должно было охладить рынок недвижимости, но цены на новостройки в России продолжают расти. Казань в марте даже опередила Москву: по данным «Яндекс.Недвижимости», квартиры подорожали на 1,1%, по информации «Мира квартир» — на 2,9%.
Аналитики последнего уточнили, что стоимость «квадрата» нового жилья в нашем городе достигла 232,7 тысячи рублей, а в столице страны — 410,3 тысячи рублей (+2,8%). При этом в среднем по России первичка подорожала на 1,4%, до 145 тысяч рублей за квадратный метр.
По ее словам, казанцам сейчас достаточно 1 млн рублей, чтобы купить квартиру в рассрочку: «И люди как раз покупают с надеждой на то, что ставка ЦБ в 2027 или в конце 2026 года снизится, и они смогут перейти на обычную ипотеку. Основная масса продаж — это именно рассрочки с отсрочкой платежа до наступления светлого будущего. Что является вторым побочным эффектом этого инструмента? Это повышение цен, потому что, во-первых, людей, у кого есть 1 млн рублей на вкладе, в Казани достаточно много. Во-вторых, многие застройщики делают рассрочку с удорожанием, и поэтому мы видим такой рост цен».
Последние полгода новостройки дорожали в 54 регионах России
Медианная цена «квадрата» новостроек Казани, по данным «ДомКлик», в марте, напротив, несколько снизилась: с 249,9 тысячи рублей в феврале до 241,6 рубля в марте (-3,3%). Но это произошло на фоне прироста активных объявлений до 6,2 тысячи (+403), а само понятие медианной означает — стоимость из середины списка, в данном случае — из перечня объявлений о продаже недвижимости.
Так, к примеру, в Набережных Челнах медианная цена нового жилья выросла с 131,4 тысячи рублей за квадратный метр в феврале до 138,7 тысячи рублей за «квадрат» в марте (+5,7%). Притом что количество объявлений за месяц, наоборот, снизилось.
«СберИндекс», изучив данные с сентября 2024-го по февраль 2025-го, подтверждает, что цены на первичную недвижимость в большинстве регионов России (54) продолжают расти. Субъектов, где цены от снижения перешли к росту, — 11. Регионов, где стоимость новостроек начала снижаться, всего 8, и только в одном, в Орловской области, цена «квадрата» продолжила падать.
«Все, кто сидит на вкладах и копит, рванут на рынок недвижимости»
Рост цен и ипотечных ставок в прошлом году снизил доступность жилья в Татарстане на 5,4%, выяснили аналитики сервиса. Этот показатель рассчитывают, изучив, квартиру какой площади может приобрести работник, получающий медианную зарплату в данном регионе с помощью ипотечного кредита с аннуитетным платежом в размере 50% от дохода со стандартным уровнем ипотечной ставки с первоначальным взносом в 20% и сроком кредита на 20 лет.
Для того чтобы и дальше удерживать цены на жилье, девелоперы начали сокращать объемы вывода новых проектов на рынок. Так, по информации одного из экспертов рынка недвижимости, в Казани перенесли сроки сдачи сразу нескольких крупных жилых комплексов:
— GloraX переносит запуск двух своих проектов в Казани: на Камалеева и Урицкого. Они должны были стартовать весной, перенесли на лето. «Унистрой» перенес старт ЖК «Параллели» на ул. Гвардейской на 2026 год, и у них есть еще несколько проектов, которые тоже переносятся. У АБД вот этот большой новый проект у «Лазурных небес» и ипподрома тоже переносится на 2026 год, хотя многие надеялись на 2025-й.
При этом большинство федералов, по его словам, все-таки стараются не останавливать свое развитие в регионе, набирая больше участков в земельный фонд и запуская больше новых проектов. «ПИК не тормозит нисколько, и «Самолет» разгоняется сильно. ГК ФСК, «Точно» — все эти федеральные компании хотят развиваться в Казани. А местные — более осторожно смотрят на выход с новыми проектами», — заметил собеседник издания.
— Количество новых проектов снизилось по всей России. Сейчас выводят те проекты, которые ранее заявляли и уже не могут остановить. Когда наступит светлое будущее, то есть снизится ставка ЦБ, это как раз и послужит стимулом того, что цены точно не упадут — они вырастут! Как только ставка по ипотеке станет доступной, все, кто сидят на вкладах и кто копит, чтобы войти в ипотеку, все рванут на рынок недвижимости! Будет большой спрос, поэтому апокалипсиса не будет, если ситуация останется в текущих реалиях или чуть улучшится, — убеждена Гизатова.
«При такой цене «квадрата» глубина продаж будет очень слабой»
Ряд экспертов полагает, что перенос запуска новых проектов может привести к нехватке предложения на рынке новостроек и спровоцировать новый всплеск удорожания жилья. Но не все с этим согласны. «Я четко вижу горизонт старта новых проектов в Казани от эконома до бизнес-класса. Все они будут появляться и эти планы будут реализованы. Поэтому какого-либо дефицита жилья мы не получим. Даже предпосылок к этому пока нет», — считает Сафин. Что касается текущего затоваривания на рынке, по мнению спикера, это неплохо:
— Лично мое мнение — это хорошо, так и должно быть. Нонсенс был, когда раньше за полгода продавали все квартиры. Мы не видим затоваренности в сданных домах. Я бы именно так ее оценивал: когда ЖК сдался, а там куча квартир непроданных. А то, что большое количество лотов может быть не распродано в строящемся доме, — это не показатель. Как правило, ближе к сдаче дома глубина продаж становится намного интересней и выгоднее. Да, сейчас много нераспроданных квартир, но я не вижу в этом ничего критичного, понимая, как строится система продаж.
Кроме того, собеседник издания заметил, что главная причина, по которой местные девелоперы сейчас осторожничают с выходом новых проектов, — это их высокая себестоимость и цена жилья. «Они понимают, что при такой цене «квадрата» глубина продаж будет очень слабой, а у большинства есть план по наполнению эскроу-счетов. Те застройщики, которые смогли договориться с банками о корреляции этого плана по наполнению, проще выходят на рынок с проектами. Те, у кого более жесткий план, в сложной ситуации, потому что там серьезные штрафные санкции. Чаще всего именно из-за дороговизны проектного финансирования не стартуют новые проекты», — заметил Рустем Сафин.
По его словам, ценовая политика на рынке новостроек в Казани в ближайшее время не изменится. «Базовые цены будут на том же уровне, а где-то некоторые застройщики уже повышают их, исходя из себестоимости строительства», — заключил эксперт.