Жилье пошло в рассрочку

00:00, 31.03.2025

В период недоступной ипотеки застройщики ищут способы сохранить продажи и удержать цены

Жилье пошло в рассрочку — Фото: Реальное время

Казань неожиданно оказалась в числе российских городов-миллионников, где в марте выросли цены на первичном рынке жилья. По данным «Яндекс Недвижимости», стоимость квадратного метра в новостройках столицы Татарстана в марте увеличилась, по сравнению с предыдущим месяцем, на 1,1%, до 236 тысяч рублей. В продажах существенно возросла доля рассрочки от застройщиков. Стоит ли теперь ждать коррекции цен на рынке и за счет каких факторов она может произойти — в обзоре аналитической службы «Реального времени».

На первичном рынке зафиксирован рост квадратного метра

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», медианная стоимость квадратного метра в новостройках Казани в марте составила 236 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,1%. Средняя полная стоимость квартиры на первичном рынке в феврале составила 12,3 млн рублей, а средняя площадь лота в Казани составляет 55,3 кв.м.

Медианная стоимость метра в новостройках сократилась за последний месяц в Санкт-Петербурге (-4,7%, до 263 тыс. рублей), Краснодаре (-3%, до 145 тыс. рублей) и Ростове-на-Дону (-1,3%, до 140 тыс. рублей). В Перми (-0,3%, до 156 тыс. рублей) и Нижнем Новгороде (-0,1%, до 185 тыс. рублей) сокращение цены было незначительным и может считаться стагнацией.

Динамика цен на новостройки в мегаполисах России

Город	Средняя цена за кв. м, март, 2025-й	Изменение цены за кв. м, март, 2025 vs февраль 2025-й
Челябинск	167 тыс. рублей	6,5%
Москва	403 тыс. рублей	2,4%
Красноярск	146 тыс. рублей	2,2%
Омск	155 тыс. рублей	2,2%
Волгоград	146 тыс. рублей	2,1%
Воронеж	134 тыс. рублей	1,5%
Самара	128 тыс. рублей	1,1%
Казань	236 тыс. рублей	1,1%
Новосибирск	169 тыс. рублей	0,8%
Екатеринбург	162 тыс. рублей	0,7%
Уфа	159 000 рублей	0,6%
Нижний Новгород	185 тыс. рублей	-0,1%
Пермь	156 тыс. рублей	-0,3%
Ростов-на-Дону	140 тыс. рублей	-1,3%
Краснодар	145 тыс. рублей	-3,0%
Санкт-Петербург	263 тыс. рублей	-4,7%

Данные «Яндекс Недвижимости»

В марте миллионниками с самой высокой медианной ценой квадратного метра стали: Москва (+2,4% за месяц, до 403 тыс. рублей/кв. м), Санкт-Петербург (-4,7%, до 263 тыс. рублей/кв. м), Казань (+1,1%, до 236 тыс. рублей/кв. м), Нижний Новгород (-0,1%, до 185 тыс. рублей/кв. м) и Новосибирск (+0,8%, до 169 тыс. рублей/кв. м).

— Мы наблюдаем заметный рост активности в сделках на первичном рынке, — комментирует Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости». — Все более заметное количество сделок на первичном рынке приходится на программы рассрочки от застройщиков. Это говорит о том, что игроки рынка сформировали эффективные экономические модели продаж на основе специальных предложений и небольшого сокращения объемов нового строительства.

Однако, несмотря на активизацию спроса на первичном рынке, говорить о новом начале роста рынка пока преждевременно, считает он. Стоит дождаться серьезного разворота денежно-кредитной политики Банка России.

В среднем по российским мегаполисам количество объявлений о продаже новостроек в марте 2025 года увеличилось на 3,2% относительно февраля, что связано с маркетинговой активностью девелоперов. Доля покупок объектов с рассрочкой в структуре сделок на первичном рынке растет.

Застройщики: цены на недвижимость продолжат рост

— Цены на недвижимость растут всегда, это аксиома, константа, отражающая не только экономику, но и логику развития городов. Особенно в таких точках притяжения, как Казань: город с развитой инфраструктурой, высоким качеством жизни, мощной деловой, образовательной и культурной повесткой. Здесь каждый новый жилой проект — это не просто квадратные метры, а ответ на растущий запрос на комфорт, безопасность и современную городскую среду. В этом контексте рост цен — органическое следствие устойчивого развития, — комментирует генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.

Резких скачков в последнее время рынок не демонстрирует. «За последние полгода не было ни внешних шоков, ни внутренних перекосов, способных вызвать галопирующее подорожание. Цены растут умеренно и предсказуемо», — говорит застройщик.

— С начала года квартиры в жилых комплексах СМУ-88 подорожали в среднем не более чем на 4%. Это находится в пределах общих инфляционных процессов. Более того, на финальную стоимость квартиры сегодня все меньше влияет банковская наценка: все больше клиентов выбирают рассрочку от застройщика — сейчас это доминирующий формат сделок в нашем сегменте, — подтвердил он слова предыдущего спикера.

В ближайшее время Галеев ожидает сезонный рост стоимости строительных материалов, связанный с началом активного строительного сезона. «Это также отразится на стоимости квадратного метра — но, скорее всего, в пределах 5—7%, без резких скачков», — предполагает он.

В целом 2025 год, по оценкам «СМУ-88», сохранит тренд на стабильный, поступательный рост цен — без перегрева, но и без откатов. «Казань развивается, спрос на жилье здесь остается устойчиво высоким, и это главный фактор, определяющий динамику рынка. Многое зависит, конечно, от уровня ключевой ставки, но на чем строить прогнозы о ее изменении, пока не ясно», — резюмировал он.

— Начало 2025 года стало интересным периодом для первичного рынка недвижимости Казани, особенно для агломерации города, где сегодня наша компания реализует свой дебютный проект. На данный момент рынок недвижимости в агломерации Казани еще не демонстрирует высокой активности, однако уже наблюдаем положительную динамику. Февраль 2025 года показал рост продаж: по сравнению с январем они увеличились на 126%. Это свидетельствует о том, что рынок начинает «разгоняться», и интерес со стороны покупателей постепенно возрастает, — прокомментировала руководитель отдела продаж ЖК «Васильевский остров» ГК «Точно» Наталья Сабанцева.

Несмотря на ипотечную ставку, цены за квадратный метр продолжают расти — увеличились на 8% в начале года. Сегодня средняя цена за квадратный метр в агломерации составляет 160 тыс. рублей. В самой Казани, где планируется второй проект ГК «Точно», наблюдается небольшой рост цен на уровне 2%, и рост продаж на 62%. Средняя цена за квадратный метр здесь составляет 250 тыс. рублей, сообщила Сабанцева.

— Если говорить о прогнозах цен на 2025 год — снижение маловероятно, — cчитает она. — Увеличение цен за квадратный метр и активное использование рассрочки и ипотеки свидетельствуют о том, что рынок находится в стадии восстановления и готов к новым возможностям».

Рынок трансформируется и становится прозрачнее

— В 2025 году цены на квартиры в новостройках Татарстана могут скорректироваться, по сравнению с уровнем 2024 года. И одной из ключевых причин станет сокращение или отмена вознаграждений посредникам, — отмечает управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев. — Сейчас весомая часть добавленной стоимости жилья формируется за счет бонусов банку за льготную ипотеку и риелторам за привлечение клиентов. Если и когда застройщики пересмотрят эти выплаты, часть сэкономленных средств может быть направлена на корректировку цен, что сделает жилье доступнее для покупателей. Основная корректировка ожидается в сегменте массового спроса, где доля льготной ипотеки особенно высока.

— Банки получают вознаграждения за оформление льготных кредитов, и если эти выплаты сократят, застройщики смогут скорректировать ценники. Кроме того, уменьшение агентских вознаграждений за привлечение клиентов также снизит нагрузку на конечную стоимость квадратного метра, — считает он.

Корректировка цены может составить 5—10%, в зависимости от локации и класса жилья. «Наиболее заметное снижение ожидается в локациях с высокой конкуренцией между застройщиками. В итоге покупатели смогут приобретать квартиры дешевле, а рынок новостроек станет более прозрачным за счет сокращения добавленных бонусов, комиссий и переплат», — отмечает Максим Николаев.

Цены на квартиры в домах второй очереди ЖК «Волшебный сад» уже скорректированы, добавляет он. Корректировка цен оставшихся квартир в домах первой очереди ожидается во втором квартале этого года.

В то же время генеральный директор компании «Флэт» Руслан Хабибрахманов повышения цен этой весной на казанском рынке не фиксирует.

— Мы не наблюдаем такую тенденцию. Есть некоторые корректировки цен по определенным ЖК, думаю, это связано с разными причинами, например, если у застройщика вымывается база квартир определенного типа, он может повысить цену для замедления этого процесса. В целом повышения цен нет, — прокомментировал эксперт.

Одновременно на рынок выходит существенно меньше новых жилых комплексов: ставки по проектному финансированию остаются высокими, позиция банков в части оценки проектов ужесточается, а планирование застройщиков становится более осторожным. В дальнейшем сокращение предложения на рынке недвижимости неминуемо отразится на цене квадратного метра.

Юлия Гараева

Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.

Аналитика Татарстан