Дачный вопрос: обзор рынка загородного жилья Татарстана
В преддверии нового дачного сезона «Реальное время» обсудило с экспертами стоимость дач в Татарстане
Средняя цена загородных домов в Татарстане за год увеличилась на 17,6% и достигла 8,2 млн рублей. При этом количество доступных предложений на рынке загородного жилья на старте дачного сезона в Татарстане увеличилось на 59%. Сколько сегодня стоит самая дорогая и самая дешевая дача в Татарстане, продолжится ли рост цен в этом сегменте и где предпочитают покупать недвижимость жители Казани — в обзоре аналитической службы «Реального времени».
От 540 тысяч до 100 млн рублей
В марте 2025 года средняя полная цена загородного дома в Татарстане составила 8,2 млн рублей, увеличившись за месяц на 0,8%. По сравнению с аналогичным периодом 2024 года этот показатель вырос на 17,6%. При этом количество доступных предложений на рынке загородного жилья в Татарстане увеличилось на 59%, сообщили аналитики «Яндекс Недвижимости».
Один из самых доступных лотов на рынке загородного жилья в Татарстане — дача в СНТ «Нектар» в Тукаевском районе за 540 тысяч рублей. На участке земли в 4 сотки находится дом площадью 24 кв. м и беседка. Дом оборудован для комфортного проживания — есть электричество, хозблок с душевой, на участке есть погреб и теплица. Территория огорожена забором, а рядом находится село с развитой инфраструктурой и продуктовыми магазинами.
Самая дорогая дача находится недалеко от Казани — дом площадью 311,7 кв. м и стоимостью 100 млн рублей в Лаишевском районе. Двухэтажное здание расположено на участке 15 соток и оснащено подземным гаражом, а также системой «умный дом». На участке находятся обогреваемые дорожки и зоны, а также уличный бассейн и баня со встроенной стенкой из лечебной соли. По периметру высажено около тысячи деревьев и растений, которые автоматически поливает специальная система. На территории также установлены видеонаблюдение, система безопасности и защита от затопления.
По данным сайта объявлений «Авито», средняя стоимость дачи в пригороде Казани на земельном участке площадью 4—5 соток и с коммуникациями внутри дома начинается от 3 млн рублей. Стоимость также зависит от местоположения, года постройки, площади дома и участка, развитости инфраструктуры, наличия асфальтированных дорог и возможности подключения к газу.
«Дачу можно рассматривать как инвестицию, если вы видите потенциал и покупаете ниже рынка, — объясняет Анастасия Гизатова. — Но нельзя сказать, что все дачи инвестиционно привлекательны и будут реализованы. Для того чтобы это было инвестицией, дача должна быть ниже аналогичных предложений по стоимости и у нее должен быть потенциал — возможно, это какие-то уникальные видовые характеристики или месторасположение».
Хорошие дачи не торопятся продавать
— Спрос на дачи есть, притом сейчас, в апреле, он выше обычного, так как начался классический «дачный сезон». Особенным спросом пользуются дачи на Лаишевском и Зеленодольском направлениях. На обоих направлениях последние годы активно развивается инфраструктура, улучшаются и строятся новые дороги, поэтому привлекательность этих районов с каждым годом все выше, — пояснил Алексей Тиранов, руководитель загородного направления компании «Этажи-Казань».
«Если мы говорим о старом деревянном фонде, то рост этих объектов всегда привязан к стоимости земли, ввиду чего говорить об их будущей цене сложно, — говорит Тиранов. — Объекты, которые подразумевают полноценное круглогодичное проживание, расположенные в интересных локациях, однозначно продолжат расти в цене. В первую очередь из-за высокого спроса и невысокого предложения. Хорошие дачи собственники не торопятся продавать».
«На стоимость дачи влияют инфляция, рост цен на землю, сложности покупки иного вида жилья: высокие процентные ставки, сокращение государственных программ в прошлом году. Помимо прочего, на цене сказывается и то, что территория вне городской агломерации развивается все активнее с каждым годом, — перечисляет Алексей Тиранов. — Чем удобнее жить в том или ином месте, тем дороже там будет стоить что угодно. От земли до квартиры. Таков наш рынок».
При этом инвестиционную привлекательность дач оценить гораздо сложнее, чем иных объектов недвижимости. «Однако, если территория, на которой расположен объект, в будущем имеет амбициозные планы по развитию или на текущий момент по тем или иным причинам является явно недооцененной, такой объект, разумеется, стоит рассмотреть с точки зрения инвестиций», — рекомендует эксперт.
Пандемийный эффект и тренд на загородную жизнь
Дачи в окрестностях Казани значительно подорожали, особенно на популярных направлениях — в Пестречинском, Верхнеуслонском, Лаишевском районах Татарстана, подтверждает руководитель офиса агентства недвижимости «Флэт» Фарсель Иматов. В среднем цены на дачи в этих районах выросли на 30—40% за последние два года. Если раньше дачу с более-менее комфортными условиями можно было приобрести за 2,5 млн рублей, то сейчас действительно хорошие варианты начинаются от 3,5—5 млн рублей.
«Мой сотрудник в 2021 году купил дачу в Отарах за 1,5 млн рублей. Сейчас аналогичные варианты стоят от 4 до 4,5 млн рублей», — рассказал он.
На цены повлиял всем известный пандемийный эффект — тренд на загородную недвижимость, усилившийся в локдаун, привел к росту цен в этом сегменте недвижимости. Высокие темпы строительства загородных домов в 2023—2024 годах вызвали резкий рост цен на земельные участки под ИЖС и личные подсобные хозяйства. «Это переориентировало покупателей на участки в СНТ, где можно строить дома с возможностью прописки и подключением к коммуникациям, — поясняет он. — В СНТ «Городок» Пестречинского района сотка земли в настоящий момент стоит от 300 до 400 тысяч рублей. Такая высокая стоимость обусловлена наличием газа, центрального водоснабжения и электричества».
На удорожание дач повлиял и рост цен на строительные материалы и работы. «Построить каркасный дом с баней и забором обойдется в 4—5 млн рублей и выше. Все зависит от пожеланий и потребностей самого клиента. Поэтому многим проще купить готовый вариант», — говорит эксперт.
«Конечно, можно найти дачи и за 900 тысяч рублей, но это будет участок в 3,5 сотки с домиком 30—40 кв. м, которому уже 30—40 лет, с сезонными коммуникациями и отсутствием бани», — добавляет Иматов.
Цены на дачи, по его оценкам, продолжат расти, но уже не такими темпами, как в период пандемии. На них будет влиять, в частности, переориентация спроса — рост ипотечных ставок и ужесточение условий по госпрограммам могут перенаправить спрос на более доступную недвижимость, которую можно купить за наличные, например дачи. «Сегмент дачной недвижимости менее конкурентный, чем рынок ИЖС. Крупные застройщики в основном сосредоточены на строительстве домов, в то время как дачи в основном продаются собственниками», — добавляет он.
Сегодня спрос на дачи стал круглогодичным: если два-три года назад дачи хорошо продавались только в сезон, то сейчас спрос наблюдается и в зимний период. Влияет на рынок и развитие глэмпингов. «Например, в СНТ «Медик» в Дербышках есть два глэмпинга, которые пользуются большим спросом, и места в них бронируют за неделю», — отметил он.
«Наибольшим спросом всегда будут пользоваться дачи с хорошим расположением, коммуникациями и развитой инфраструктурой», — резюмировал Фарсель Иматов.