Ипотека за зачатие, ставки на ИЖС и наемное жилье — как стабилизировать ситуацию на рынке недвижимости?

Льготная ипотека за обещание родить первенца

Российское правительство рассматривает довольно необычный проект под условным названием «Ипотечное зачатие», сообщила модератор в ходе пресс-конференции. Согласно идее, льготный жилищный кредит под 6% получат бездетные молодые семьи, которые только планируют родить ребенка в течение двух лет. Разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсирует государство.

Сейчас инициативу отправили на согласование в финансовый блок правительства. Планируется, что молодые пары получат льготу при получении ипотеки, которая позволит им экономить миллионы рублей при выплате долга, а взамен в кредитном договоре появится пункт с обязательством родить ребенка.

Проект подразумевает, что бездетный заемщик получит ипотеку по той же форме, что и родители новорожденных детей, и выплачивает 6%. Если в течение двух лет заемщик представляет документ, подтверждающий, что он стал родителем, ему, как и всем льготникам с детьми, просто оставляют ставку 6%.

При этом, если роды не состоялись, заемщику пересчитывают ипотеку на актуальную рыночную. По мнению авторов проекта, идея способствует решению сразу двух проблем — низкой демографии и недоступности жилья.

Идею — в топку

Проект «Ипотечного зачатия» стал темой для дискуссии на пресс-конференции. Примечательно, что все участники обсуждений единогласно раскритиковали его.

Согласилась с ней и управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова. Она назвала идею «очень сомнительной» и «неэтичной»:

При этом Юсупова предложила другой вариант: выдавать льготную ипотеку семьям, уже ожидающим ребенка, и оставить низкий процент в случае несостоявшихся родов. «Только в этом случае закон приемлем с этической точки зрения».

Еще один минус проекта назвала финансовый советник, кандидат экономических наук Светлана Петрова. Она уверена: инициатива может сыграть злую шутку и сработать в обратную сторону:

Падение ипотеки

После критики проекта участники конференции поставили под вопрос саму актуальность ипотеки как инструмента покупки жилья. В 2025 году доля программ рассрочки от застройщиков, которые предлагаются гражданам для приобретения недвижимости, составила 64%, тогда как стандартная рыночная ипотека под 30% годовых — всего 3%, рассказала Юсупова.

— Еще 8% — это приобретение квартир за наличку, 64% — это программы рассрочки, которые мы предлагаем нашим покупателям. В ближайший год рассрочки будут в тренде на рынке недвижимости, — сказала она.

Юсупова добавила, что по итогам января объем ипотечных сделок, по сравнению с январем 2024 года, снизился на 71% по количеству сделок и на 68% по сумме — «игнорировать эту тенденцию застройщики не могут».

О предстоящем тренде на рассрочку заявил и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. По его словам, она приобретает все большую популярность:

Что дальше?

Тем не менее решать проблемы с доступностью жилья и демографией как-то надо. Спикеры инициировали несколько идей. В частности, Разворотнева предложила ввести практику лизинга жилья, при котором часть платежей за квартиру засчитывается как будущие ипотечные взносы. По ее словам, такие инициативы уже действуют в Европе.

— В какой-то момент семьи смогут выкупить квартиру. Такие формы уже реализуются на Дальнем Востоке. Нам нужно диверсифицировать и способы приобретения, и меры поддержки. Одно из направлений диверсификации — индивидуальное жилищное строительство: там и ставка меньше, и квадратные метры дешевле. Но там свои риски — до недавнего времени дольщики никак не были защищены, — пояснила она.

Тему индивидуального строительства продолжил Апрелев. По его мнению, развитие рынка ИЖС решает сразу обе проблемы:

— Еще один момент, который, на мой взгляд, лучшим образом стимулирует рождаемость — это, конечно же, поддержка ИЖС. Потому что желание иметь не одного, не двух, а трех детей возникает только в том случае, если у вас есть пространство. В городских квартирах создать это пространство для больших семей крайне сложно. В идеале, чтобы человек мог хорошо жить и полноценно развиваться, ему нужна отдельная комната. Нужна специальная программа для стимулирования развития территорий под ИЖС в окружении крупных и средних городов с населением до 500 тысяч человек. И в ИЖС себестоимость каждого квадратного метра ниже.

Спикеры также выразили мнения относительно дальнейших решений Центробанка по ключевой ставке. По этой теме бурных дискуссий не возникло.

— Думаю, что ключевая ставка останется неизменной, потому что, с одной стороны, есть желание Центробанка бороться с инфляцией, а с другой стороны, есть колоссальное давление со стороны политиков и бизнеса. Стагнация в экономике нарастает, инвестиционные проекты сворачиваются, и это угроза для будущего страны. Поэтому Центробанк будет балансировать, — считает Разворотнева.

Апрелев же добавил, что ситуация все-таки не так критична для поднятия ставки, как ранее считал ЦБ:

— Инфляционные риски продолжают нарастать. Сегодня ситуация не так плоха, как ожидал Центробанк, поэтому может сработать политическая составляющая, и, наверное, ставку сохранят на том же уровне. То, что снижения не будет, это еще более высокая вероятность.

Предположила возможный незначительный рост ставки только Юсупова. При этом она признала, что согласна с коллегами:

— Хотелось бы снижения, но, я думаю, что она останется на прежнем уровне либо мы увидим незначительную корректировку в сторону роста.