«Нынешний год для рынка ИЖС будет хуже, чем следующий, 2026-й»
Застройщики индивидуального жилья в Татарстане проживают переходный период, ждут доработки регуляторики и стабилизации рынка
Строительный сезон-2025 будет непростым для застройщиков индивидуального жилья. На развитие рынка влияют и заградительные ставки регулятора, и фактическое прекращение льготных программ ипотечного кредитования, и общий рост цен, и изменение условий работы в виде перехода на схему эскроу. Ожидается, что рынок цивилизуется, с него уйдут неэффективные и «случайные» игроки. Заканчивается время точечной застройки, идет переход к благоустроенным и организованным коттеджным поселкам. Площадь домов уменьшается, чтобы сохранить потребительский спрос в условиях общего роста цен. Об этих и других аспектах своей работы говорили представители девелоперского и строительного сообщества, собравшиеся на бизнес-бранч «Реального времени». Перед вами первая часть репортажа с мероприятия, в которой рассказывается о том, как изменяется спрос на частные дома и землю в Татарстане и какие тренды сегодня отмечаются на этом рынке.
Критерии сельской ипотеки ужесточат?
Статистика по покупке земельных участков в Татарстане неуклонно росла последние несколько лет. Так, в 2024 году в республике был куплен 101 651 участок, рост по отношению к 2020 году составил 50%. А по сравнению с доковидным 2019-м активность покупателей выросла втрое! Об этом рассказала руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев тоже констатирует хороший спрос на ИЖС, объясняя это тем, что льготные программы остались по факту только на эту категорию жилья, причем стоимость квадратного метра на индивидуальный дом пока еще существенно ниже, чем на квартиру в новостройке.
— С другой стороны, есть факторы, угрожающие рынку. Во-первых, это сельская ипотека, которую хотят «отодвинуть» на 50 километров от города. А у нас основные покупки сосредоточены именно в этой пятидесятикилометровой зоне. Во-вторых, на спрос повлияет удорожание себестоимости жилья: растут в цене и стройматериалы, и земельные участки. Поэтому ситуация на рынке, по нашим ожиданиям, в нынешнем сезоне будет неоднозначной. Хоть и не такая критическая, как на рынке многоквартирного жилья, — говорит Андрей Савельев.
Представитель компании «Флэт» Фарсель Иматов поделился другим инсайдом по сельской ипотеке: удаленность объекта не будут ограничивать 50 километрами от города, зато ограничат категорию заемщиков, которым будет доступно такое кредитование. Есть предположения, что сельская ипотека будет чем-то похожа на ИТ-программы: заемщик должен будет работать в сельском хозяйстве или быть госслужащим и в течение всего срока выплат не менять сферу деятельности.
А вот по семейной ипотеке, как рассказывает эксперт, есть «нагрузка»: банки просят от застройщиков комиссию, которая приводит к удорожанию объекта. Фарсель Иматов привел пример: в одном из крупнейших банков удорожание получается на уровне 5-6%.
«Не хочу вносить негатив, но думаю, год будет тяжелым для всех»
Участники дискуссии отмечают, что сейчас становится все меньше эмоциональных покупок. Дома и участки покупаются осознанно, с фиксацией на важных вещах. Руководитель компании «Корнер» Сергей Степанов отмечает:
— Доля ипотеки по нашей компании составляла 85—90%, а сейчас упала до 15%. Но я надеюсь, с марта, когда начнется сезон, будет лучше, чем сегодня. Динамика будет положительная, хотя и не такая сильная, как, скажем, в прошлом году.
А вот Руслан Гилязетдинов, руководитель компании «Лаборатория правильных конструкций», в положительности динамики сомневается. Сравнивая ситуацию с предыдущими двумя-тремя годами, он предрекает:
— Нынешний год для рынка ИЖС будет хуже, чем следующий, 2026-й. Думаю, общая динамика будет хоть и отрицательной, но не убийственной для устоявшихся компаний с опытом, крепким фундаментом, штатом хороших специалистов. Подходы, которые в строительстве использовались до этого, будут пересматриваться. Думаю, что сейчас уже все на стратегических сессиях задаются вопросом: «Что мы делаем дальше? Как мы строим, из чего мы строим? Какие новые тенденции существуют на рынке, которые мы можем в Татарстан привести?» Спрос просядет из-за сильного падения доли кредитных клиентов. Рынок ждет период адаптации. Различные регулирующие организации займутся анализом новшеств: посмотрят, как пройдет сезон, и будут принимать решения о том, как помочь застройщику, сохранить деньги клиента. Потому что понятно, для чего эти меры были внедрены, и думаю, с этим все согласны. Там есть трезвая мысль, но есть и моменты, которые не учли и не проговорили с застройщиками. Не хочу вносить негатив, но мне кажется, что этот год будет тяжелым для всех.
Впрочем, создатель коттеджных поселков «Ханская Усадьба» и «Алтын» Ильяс Гимадов смотрит на ситуацию оптимистично:
— Однозначно будет отложенный спрос, — рассуждает застройщик. — Я с 2013 года занимаюсь недвижимостью, и такие моменты были всегда: 2018, 2020, 2022 годы — рынок «вставал», но потом «выстреливал». Но для этого нужно понижение ключевой ставки. Как только она снова придет к комфортным значениям, резинка сорвется, и отложенный спрос начнется.
При всем том, как отмечает Артур Хафизов (он развивает и строит сегодня коттеджный поселок «Литл Токио»), спрос меньше не стал, у людей остается необходимость в жилье. Проблема — в инструментах финансирования. Люди хотят купить загородные объекты, но на сегодняшний день их останавливает недостаток программ поддержки.
По словам Андрея Савельева, в улучшении жилищных условий нуждается 80% казанцев — всего около миллиона человек. Но если до прошлого года позволить себе расшириться или купить собственное жилье могла примерно треть от нуждающихся, то теперь их число менее 5%. Как уже было сказано, ипотечное кредитование в структуре механизмов оплаты ужалось до 10—15%, на рынке правят бал рассрочка и наличные деньги.
Цены растут и продолжат расти
Фарсель Иматов тоже рассказывает, что в их компании клиентов с наличными деньгами сейчас около 80—85%. Процентная ставка, по его мнению, становится определяющим фактором для многих клиентов, которые хотели бы взять ипотечный кредит, но сегодня не имеют такой возможности.
Как отмечает Артур Хафизов, основные трудности по этой причине испытывает сегодня эконом-сегмент ИЖС. А вот сегменты повыше остаются стабильными — там люди не перестают покупать дома. Есть интерес, есть и отложенный спрос, ведь скоро истекает срок внесенных под высокую ставку депозитов, и потребители не прочь вложить деньги в недвижимость.
Общее удорожание земли, стройматериалов и сужение спроса со стороны кредитных клиентов заставляет застройщиков искать пути сохранения динамики продаж. Радмир Латыпов, руководитель отдела продаж строящегося в Зеленодольском районе коттеджного поселка «Ягода малина», рассуждает:
— Сейчас застройщики на перепутье. Первый путь — уходить в комфорт-плюс и премиум. Посмотрите: какие бы тяжелые времена ни были, автомобили премиум-класса всегда продавались. Путь второй: менять материалы строительства на более экономичный сегмент. Уходить от камня, переходить на каркасное и модульное строительство, снижать себестоимость. Положительный опыт есть в обоих этих вариантах, нужно только угадать, какой из них сработает в твоем случае.
Так или иначе, цены на индивидуальные дома растут и продолжат это делать. Как справедливо замечают участники бранча, до сих пор можно было транслировать мысль: «Продав однокомнатную квартиру, ты можешь приобрести загородный дом площадью 110 кв. м. вместе с землей, и еще на машину останется». Сейчас это уже далеко не так.
Покупатель выбирает для себя больше ценностей, а застройщику пора начинать ценить свой труд
Иван Лашков, который строит коттеджный поселок «Рождествено ЭКО Village», отмечает интересный тренд: пришедший «с живыми деньгами» клиент выбирает для себя больше ценностей: например, дом с чистовой отделкой, благоустройством, отмостками и даже готовым забором. До сих пор переплачивать за это никто не хотел — люди откладывали благоустройство на потом. Однако тенденцию эту подтвердили не все. Артур Хафизов фиксирует обратную ситуацию: раньше люди закладывали в ипотеку дом с отделкой и кухонным гарнитуром, а сейчас пошли сделки в предчистовой отделке, потому что ипотека ограничена 6 миллионами — в эту стоимость уже «не помещается» отделка.
Как отмечает Радмир Латыпов (коттеджный поселок «Ягода малина»), сейчас каждый застройщик должен предлагать три разных варианта: черновая, предчистовая и чистовая отделка. Чем выше вариативность, тем лучше, ведь покупатель хочет получить ответы на вопросы в одном окне.
В связи с подорожанием квадратного метра, развивается тренд на уменьшение площади индивидуальных домов: теперь площадь в 150—200 квадратов уже большая редкость. Люди покупают либо экономичные дома площадью до 100 кв.м., либо сразу большие коттеджи бизнес-класса на 300 или даже 400 «квадратов». «Золотая середина» из рынка практически выпала. Таким образом, на рынок ИЖС распространилась тенденция, характерная для современных многоквартирных домов: квартиры экономичного сегмента в новостройках гигантскими площадями не отличаются, теперь семьи с двумя детьми могут довольствоваться и евродвушкой.
Основатель СК «Ханский дом» Ильяс Гимадов уверен, что рост цен на «квадрат» на рынке ИЖС — не просто вынужденный процесс, но и с этической точки зрения справедливый. Ситуация, когда квадратный метр собственного дома вместе с землей был существенно ниже, чем «квадрат» крошечной квартиры в новостройке в том же районе, больше не вернется.
— Я уверен, что мы, застройщики, в общей массе просто не ценим свой труд, — говорил Ильяс Гимадов. — Пора уже это делать. Те компании, которые перейдут этот этап, должны будут начинать зарабатывать. Платить большие зарплаты сотрудникам, платить налоги, работать «в белую». Нам всегда было сложно конкурировать с хаотичными игроками, которые работали как придется, потому что у нас всегда было дороже. И клиенты всегда приходили и говорили: «Почему дороже? Ведь одинаковые дома с ними строите». Но я не говорю о технических моментах — ведь если погружаться в эту тематику, там тоже будут нюансы. Я своим заказчикам всегда говорю: «Вот смотрите, смета состоит из 100 пунктов. На каждом пункте можно сэкономить. И если даже на каждом сэкономить 10 тысяч — в итоге уже миллион получится. К примеру, дерево: есть первого сорта, есть второго, а есть сухостой. Обычный потребитель не из этой индустрии, принимая свой дом, не поймет никогда, в чем разница. Ему будет казаться, что он сэкономил несколько миллионов, но качество материалов никто не проверяет на этапе сдачи дома. Вы все поймете, когда уже начнете жить в некачественно выстроенном доме». Рынок таким был, но он меняется. Пройдет год-два, и переходный период закончится. И нам с вами нужно поднимать цену. Заложить в нее все!
Время хаотичной точечной застройки ушло, наступает время организованных поселков
Явный тренд, который отметили многие участники бранча, — переход от точечной застройки к полноценному девелопменту. От отдельных домов к коттеджным поселкам и развитию социальной инфраструктуры. Кстати, это вносит свой немалый вклад в общее подорожание квадратного метра ИЖС.
— Сейчас чтобы запустить любой новый поселок в Татарстане, нужно сначала проект планировки согласовать с Минстроем. До этого согласовывать нужно было только с районом. Соответственно, сейчас все новые поселки будут запускаться дольше, и чек на старте будет выше. Потому что там больше требований к проезду, к озеленению, к коммуникациям. Все те нормы пространственного развития, которые раньше применялись к Казани, теперь распространяются на районы и поселки. Все это ведет к повышению чека. Это заставляет девелоперов адаптироваться. Делать сейчас поселок эконом-класса — очень спорное решение. Ведь чек нужно будет делать такой, чтобы окупить все эти издержки: дома с благоустройством участка, в чистовой отделке и т. д. Возможно, дома делать меньше, чтобы сохранять доступность чека для покупателя, — говорил Иван Лашков.
Радмир Латыпов добавил, что растут требования к социальной инфраструктуре, и если раньше дом в чистом поле никого не смущал, то теперь у покупателей вопросы о школе, поликлинике и наличии асфальта на подъездной дорожке возникают раньше, чем вопросы, собственно, о самом доме. Время хаотичной точечной застройки ушло, начинается время организованных коттеджных поселков. И здесь застройщики тоже ждут тренда, переходящего из многоэтажной застройки: когда застройщик нового микрорайона строит еще и школу, и ведет дорогу, и организовывает иные инфраструктурные блага цивилизации.
При этом ряд застройщиков отмечают: до сих пор очень сложно было конкурировать с небольшими строительными компаниями, которые возводят дома «в чистом поле», без благоустройства. Ведь там стоимость на входе процентов на 15—20 ниже, чем у девелоперов, которые занимаются комплексным развитием своих проектов.
Андрей Савельев озвучивает позицию риелторского сообщества, и она совпадает с мнением девелоперов: будущее ИЖС — это коттеджные поселки.
— Случится то же, что и на рынке многоквартирных домов. Застройщики видят здоровую конкуренцию между собой, и она позволяет вырабатывать новые решения. Думаю, лет через пять в ИЖС мы увидим пул сильных компаний, которые строят много, строят целыми поселками, и качество будет улучшаться. Мы увидим такие моменты, как добрососедство, усиленное благоустройство и другие инструменты добросовестной конкуренции. Без них развитие коттеджных поселков немыслимо.
«Я считаю, за ИЖС будущее»
Описывая общие тенденции спроса, руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова убежденно говорит:
— Я считаю, за ИЖС будущее. Рынок будет расти и дальше. Введение схемы эскроу снимет риски невозможности ввода дома в эксплуатацию, и количество покупателей вырастет. Основной спрос пока сосредоточен в бюджете до 15 миллионов рублей. Причем у покупателей нет каких-то особых определенных требований к площади участка. Лояльно относятся и к пяти соткам, и к десяти.
Одной из проблем, замедляющих продажи индивидуальных домов, Анастасия Гизатова назвала небольшой объем рекламы, по сравнению с тем, который дают застройщики многоквартирных жилых домов. Противостоять этому, по словам специалиста рынка недвижимости, сложно, и многие покупатели до ИЖС просто не доходят. Поэтому Анастасия Гизатова предложила застройщикам коттеджных поселков объединить усилия и увеличить маркетинговую нагрузку на рынок.
Однозначно должно повлиять на рынок ИЖС и еще одно нововведение: готовящийся законопроект о том, чтобы вопрос о переводе земель из категории в категорию был передан с регионального уровня на федеральный. Это изменит появление на рынке новых участков под застройку: сделает процесс более долгим и затратным — и, разумеется, подорожание будет возложено на плечи покупателя. Однако пока закон еще не принят, все стараются подготовить для себя запас земли. Анастасия Гизатова уверена: уже нынешней весной под строительство будет переведено множество участков в Татарстане.
Где строить — тоже вопрос. Руслан Гилязетдинов сетует, что пока менталитет казанца всеми силами восстает против того, чтобы покупать жилье дальше, чем в 40 — 50 километрах от города. Однако допустимая удаленность жизни от Казани будет расти — как выросла в Москве.
— Менталитет меняется медленно, — рассказывает эксперт. — Но сейчас Вознесенский тракт открыли, люди стали быстрее добираться в ту сторону. Кстати, если говорить на более отдаленные тренды — до 2030 года — это будет как раз тренд транспортной доступности. Доступность растет, и в связи с этим зона застройки будет отдаляться от города.
И действительно, вспомним, что было 15 лет назад: линия, где готовы были селиться казанцы, пролегала по Усадам и Столбищам. Сейчас она отодвинулась до Сокуров.
Продолжение следует