Рекордные ставки аренды и продажи складов в Казани сравнялись с московскими

Рынок офисной недвижимости Казани в 2024 году

Совокупное качественное предложение в сегменте офисной недвижимости в г. Казани представлено 62 объектами, общей площадью более 584 тыс. кв. м, включая открытый в 2024 году МФК «Комьюнити-центр АРТ» и МФК UNO, который получил разрешение на ввод в эксплуатацию в конце года. В 2024 году уровень вакансии на рынке офисной недвижимости продолжал оставаться на низком уровне — менее 1%. Увеличение данного показателя в конце года связано с вводом в эксплуатацию МФК UNO и «Комьюнити-центр АРТ», а также изменением арендной политики в ряде бизнес-центров класса В.

Средняя ставка в классе А на конец 2024 года составляет 2 485 руб./кв. м в месяц, что выше данного показателя в начале года на 33%. Рост ставок обусловлен несколькими причинами: выходом на рынок новых качественных проектов, высоким спросом на офисы в отсутствии предложения, ротацией арендаторов в действующих объектах.

Новое строительство

Практически все новые объекты, выходящие на рынок, претендуют на класс А, в редких случаях — на В+. В то же время, с вводом современных офисных зданий, существующие объекты устаревают и испытывают снижение спроса со стороны арендаторов.

Срок экспозиции помещений в новых объектах составлял не более 1 года, что свидетельствует о высоких темпах поглощения офисной недвижимости в городе и высоком спросе на качественные офисные проекты.

На текущий момент известно о четырех строящихся и проектируемых объектах офисной недвижимости в г. Казани совокупной площадью 34 тыс. кв. м.

Ставки аренды на новые современные объекты выше более чем на 30%, чем в действующих.

Ключевые новости и тенденции

• Сохраняется тренд на реконструкцию старых административных и производственных зданий под офисы.

• В апреле ООО «Газпром трансгаз Казань» получило разрешение на строительство административно-производственного корпуса на Спартаковской. Здесь на участке площадью 1,3 га запланировано строительство штаб-квартиры «Газпрома».

• В июле приняты поправки к региональному закону «О налоге на имущество организаций». Теперь торговые комплексы и административно-деловые центры республики площадью свыше 1 000 кв. м будут облагаться налогом 2% от кадастровой стоимости объекта (предусмотрен переходный период и налоговые льготы для определенных категорий объектов, расположенных в городах с населением менее 145 тыс. человек).

• В первом полугодии 2024 года стартовала реконструкция ТЦ «Сувар Плаза». Проект предусматривает ремонт фасада, реновацию четырех этажей торгового центра и паркинга, а также изменение функций торговых площадей на офисно-деловую. Проведение работ в данном объекте привело к росту спроса на офисные помещения со стороны арендаторов офисных площадей.

Прогноз

• Ставки аренды на офисные помещения продолжат расти в 2025 году в связи со сложившейся экономической ситуацией и дефицитом площадей на рынке.

• Арендодатели занимают выигрышную позицию, так как за ними сохраняется выбор арендатора из нескольких претендентов.

• Возможно зарождение и такое же стремительное развитие формата built-to-suit в Казани на офисную недвижимость, как и на рынке складской недвижимости.

Рынок складской недвижимости Казани в 2024 году

На протяжении всего 2024 года рынок складской недвижимости Казани демонстрировал высокий рост ставок аренды при сохраняющейся нехватке помещений. Так, запрашиваемая ставка в строящихся объектах достигла следующих показателей: валовая — 1 580 руб./кв. м в месяц, triple net (чистая ставка без операционных расходов и НДС) — 14 300 руб. кв. м в год. Напомним, что на конец I квартала 2024 года эти показатели составили 1 150 руб./кв. м в месяц и 10 000 руб./кв. м в год соответственно. Стремительный рост ставок обоснован сложившейся макроэкономической ситуацией в стране, отсутствием предложения и высоким спросом со стороны пользователей складских помещений.

Проекты, которые были заявлены к реализации в 2024 году (порядка 60 тыс. кв. м), были сданы в аренду еще до ввода в эксплуатацию. В 2025 году мы ожидаем увеличение объема складской недвижимости еще на 204 тыс. кв. м.

Light industrial

Популярность складов light Industrial сохраняется. На сегодняшний день совокупный объем готового предложения объектов данного формата в России составляет 739 тыс. кв. м.* Действующих складов light industrial в Казани нет. Однако на стадии проектирования и строительства находятся пять проектов совокупной площадью 80 тыс. кв. м. Срок реализации первого из объектов запланирован на 2025 год.

Ключевые новости рынка

• Компания PNK group в III квартале 2024 года начала строительство складского комплекса класса А в Пестречинском районе. Проект рассчитан на два этапа реализации. Общая площадь свыше 200 тыс. кв. м.

• Во II квартале 2024 года начато строительство индустриального парка «Дружба» площадью 130 тыс. кв. м. Проект будет реализовываться очередями до 2028 года.

• Российский рынок столкнулся с нехваткой складских площадей, а строить новые объекты становится невыгодно из-за высокой ключевой ставки и удорожания строительных материалов, что значительно увеличивает сроки окупаемости складов.

• Сегмент качественных складских помещений начинает развиваться в Закамье. В Набережных Челнах московская компания планирует строительство склада класса A площадью 70 тыс. кв. м под конкретного арендатора (built-to-suit). Кроме того, активно ведется строительство логистического комплекса им. Дэн Сяопина. Складские площади уже предлагают в аренду. В структуре комплекса их будет более 100 тыс. кв. м.

• Набережночелнинский трубный завод, входящий в группу компаний «ТЭМПО», планирует реализовать инвестиционный проект — создать портовый логистический хаб. Планируемое месторасположение складского комплекса — Нижнекамский район Республики Татарстан.

Тенденции и прогнозы

• Отмечен рекордный рост ставок аренды и продажи складской недвижимости в Казани. Они достигли уровня московских показателей.

• На протяжении всего года сохраняется нулевая вакансия. Новые объекты реализуются в формате built-to-suit.

• Активно продолжает развиваться рынок складских комплексов light industrial.

• Удорожание заемного финансирования при строительстве складских комплексов привело к росту популярности частного инвестирования через ЗПИФ.

• Уровень вакансии продолжит сохраняться на около нулевом уровне даже в условиях выхода на рынок новых объектов.

• Основным источником спроса на складские площади останутся компании из сегмента e-commerce. Они остаются главными драйверами рынка генерируя 75—85% сделок на рынке.

* По данным Nikoliers.
** Чистая арендная ставка в строящихся объектах с планируемой датой ввода в эксплуатацию конец 2025—2026 гг.