Елена Стрюкова: «Доля российских игроков в структуре арендаторов ТЦ продолжит расти»
Какую трансформацию переживает рынок торговой недвижимости в Казани
В ближайшие годы на рынке торговой недвижимости Казани возникнут многофункциональные объекты новых форматов с разнообразным набором категорий, включая общепит, wellness-индустрию, развлечения и отдых. Этот тренд на «пересборку» функций ТРК, по мнению Елены Стрюковой, управляющего партнера Perfect RED и полпреда РГУД в Татарстане, обусловлен популярностью онлайн-покупок и смещением интересов потребителей в сторону получения эмоций. Пока же, несмотря на стабилизацию посещаемости, торговые центры города не вернулись к значениям 2019 года. Подробнее о ротации арендаторов, замещении брендов и новых проектах эксперт рассказывает в авторской колонке для «Реального времени».
Торговая недвижимость: индикаторы рынка
Совокупное предложение в сегменте торговых центров представлено 24 объектами общей площадью 1,17 млн кв. м. Наиболее качественных торговых центров в Казани — восемь, включая открытие года — «Комьюнити-центр АРТ». Общая площадь качественных объектов — 575 тыс. кв. м, арендуемая — 348 тыс. кв. м.
| КАЧЕСТВЕННЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ В Г. КАЗАНИ ПЛОЩАДЬЮ СВЫШЕ 3000 КВ. М | ||||
| НАЗВАНИЕ | АДРЕС | ГОД ОТКРЫТИЯ | GBA, КВ. М | GLA, КВ. М |
| Мега | пр. Победы, 141 | 2005 | 120 000 | 92 500 |
| Тандем | пр. Ибрагимова, 56 | 2005 | 67 000 | 43 800 |
| Park House | пр. Ямашева, 46/33 | 2006 | 70 507 | 47 600 |
| Кольцо | ул. Петербургская, 1 | 2006 | 46 800 | 23 000 |
| Южный | пр. Победы, 91 | 2011 | 77 847 | 46 800 |
| Горки Парк | ул. Рихарда Зорге, 11б | 2016 | 38 106 | 27 000 |
| KazanMall | ул. Павлюхина, 91 | 2020 | 137 000 | 54 000 |
| Комьюнити-центр АРТ | ул. Н. Ершова, 62 | 2024 | 18 000 | 13 000 |
| 575 260 | 347 700 | |||
Посещаемость торговых центров стабилизировалась. На протяжении последних двух лет она держится примерно на одном уровне. Однако привычки людей в части покупки товаров претерпевают изменения, поэтому возвращения к показателям 2019 года ожидать не стоит.
Уменьшение вакантных площадей, замещение брендов, ротация арендаторов стабилизировали посещаемость торговых центров, хотя и не обеспечили возвращения к значениям 2019 года. Популярность онлайн-покупок и смещение интересов потребителей в сторону получения эмоций стимулируют «пересборку» функций в торгово-развлекательных центрах. На наш взгляд, в ближайшие годы будут появляться многофункциональные объекты новых форматов с разнообразным набором категорий, включая общепит, wellness-индустрию, развлечения и отдых.
Для оценки позиций различных категорий арендаторов мы сравнили средний удельный товарооборот в рублях (с 1 кв. м) за 12 месяцев текущего года с аналогичным периодом 2023 года. Показатели категорий fashion и «фастфуд» показали падение в сравнении с показателями 2023 года. Они составили -2% и -3% соответственно. При этом удельный товарооборот у арендаторов категории «продукты» вырос по сравнению с прошлым годом на 21%. Изменения в fashion-индустрии, на наш взгляд, связаны с традиционным ростом цен и увеличением популярности онлайн-шопинга.
Доля вакантных помещений и ставки аренды
Доля вакантных помещений в качественных объектах на протяжении 2024 года держалась на уровне 13—15%. В конце года вакансия снизилась до 7% в связи с открытием в «Меге» маркетплейса «Мегамаркет». В торговых центрах Казани практически завершилось замещение международных операторов, которое привело к ротации текущих арендаторов и обновлению концепций существующих магазинов.
В торговых центрах Казани завершается замещение международных операторов. Так, за 2024 год было открыто 78 новых магазинов (не считая открытий в новом «Комьюнити-центре АРТ»). Темп открытия незначительно ниже показателя 2023 года (90 новых магазинов).
| ВАЛОВЫЕ СТАВКИ АРЕНДЫ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ Г. КАЗАНИ | ||||||||
| СРЕДНИЕ СТАВКИ АРЕНДЫ, РУБ./КВ. М В МЕСЯЦ | ||||||||
| ГРУППА ТОВАРОВ | АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ КВ. М | процент с оборота, если применим | ||||||
| <50 | 50-100 | 100-200 | 300-500 | 500-900 | 1000-2000 | 2000-3000 | ||
| аксессуары и ювелирные изделия | 8900 | не применим | ||||||
| развлечения и досуг | 6200 | 730 | не применим | |||||
| модная одежда | 1100 | 900 | 938 | 5-12% | ||||
| косметика и парфюмерия, салоны красоты | 2938 | 1545 | не применим | |||||
| бытовая техника | 1340 | до 7% | ||||||
| фастфуд и кафе | 15000 | 750 | 8 — 10% | |||||
| продукты, напитки | 2 806 | 2 300 | 750 | 3-5% | ||||
| помещения свободного назначения | 2 489 | 1724 | 1300 | 900 | 1000 | не применим | ||
Открытия новых магазинов в 2024 году
- «Мега»: FUN DAY, Charuel, «КАН АВТО», Williams Oliver, Sokolov, Original Marines, VIA TOURISM, ЭСТЕЛЬ ADONY, Chewhite, «СТОКМАНН», «Пан Чемодан», «ФРАНКЛИНС БУРГЕР», Sokolov Premium, склад «Мегамаркет».
- «Южный»: CALISTA, ATOMY, New Yorker, «Дэдико», «Веселые паровозики», Fissman, «Империя сумок», Sweet cat shop, «Котофей».
- «Тандем»: CULT OFF, KNITKA, FUNNY FRUTTI, Alexander Bogdanov, ELIS 20 LINE, Tashir Express.
- Park House: Play today, «Лепим сами», «МТС», «585 золото», FUNNY FRUTTI, KARATOV, Coral Travel, READY! STEADY! GO!, «Ок Оптика», «Кубачинское серебро», CANDY, Moda Plus, GRUNDIG, ESTEL, GLENFIELD, PERFUMERY COSMETICS, Zimaletto, СВЯЗЬ.ON, «Всёсмарт», BUSINESS LINE, Fix Store, KAPIKA.
- KazanMall: Surf Coffee, CODERED, Luxdry, «Сулугуни», BOAN, FRITT, HIPS, RICOCO, Orby, LAVARICE, 12 Storeez, Levi’s, 2MOOD, M.REASON, O DA BRANDS, modi, «Тюбетей», PIMS.
- «ГоркиПарк»: «Шатура», «Лаванда», ITANA, «Авто ключи», «Модные стрижки», NOGTI BROVI.
- «Кольцо»: YVES ROCHER, EL PODIO, «АКТИВИZON».
Всего за 2024 год в крупных торговых центрах Казани открылось 78 новых магазинов.
Ключевые новости рынка
- В первом квартале 2024 года стало известно о крупной сделке «Мегамеркета» с «Газпромбанком», новым владельцем торговых центров «Мега». Маркетплейс планирует арендовать всю свободную площадь магазинов IKEA в 11 регионах России. В Казани склад уже открыли, и он функционирует.
- В Иннополисе Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан планировалось строительство торгово-развлекательного центра на территории жилого комплекса. В настоящее время идет разработка концепции, по предварительным планам в здании разместится кинотеатр и спортивный комплекс.
- В третьем квартале введен в эксплуатацию «Комьюнити-центр АРТ», в составе которого предусмотрены торговые пространства и фуд-холл. Объект пополнил список качественных торговых центров города. Одним из якорных арендаторов «АРТ-центра» стал SPAR, открытие которого состоялось 19 декабря. Также в торговом центре представлены эксклюзивные для города арендаторы: семейный ресторан в формате халяль «Энием» от создателей Olio, кафе здорового питания EZYMILS, а также новые форматы от «Медины» и NUMI.
Реконструкции
- Началась реконструкция торгового центра «Кольцо». Пока ведутся только внутренние работы. Также к обновлению готовятся торговые центры «Республика», «Савиново» и XL.
- На завершающей стадии находятся внутренние ремонтные работы Московского рынка. Открыть здание планируется во II квартале 2025 года.
- Изменения ждут также и Чеховский рынок. Институт развития города Казани представил рендеры внешних изменений и реконструкции объекта.
Прогнозы
- Снижение темпов и объема строительства торговых центров крупного формата, основанное на инвестиционной привлекательности малых форматов торговой недвижимости.
- Сохранение спроса на коммерческие помещения в составе жилых комплексов при активном росте стоимости.
- Доля российских игроков в структуре арендаторов ТЦ продолжит расти. В связи с постепенным ростом ставок аренды продолжится ротация текущих арендаторов и обновление концепций магазинов, открытых 5—10 лет назад.
- Индексация ставок аренды выше предусмотренной договорами индексации на фоне роста расходов и увеличения кадастровой стоимости.