Опасная «вторичка»: как покупатели жилья в Казани теряют деньги и квартиры

«Как мне сестренка говорит, была сама не своя»

В октябре прошлого года 68-летняя жительница Казани Дания Даутова продала свою двухкомнатную квартиру в доме на проспекте Победы, а деньги передала мошенникам, к которым до этого уже перекочевали ее сбережения и наличные по кредиту. Схема развода была классической — с ней связался «сотрудник Центробанка», а затем «следователь», убедивший ее в обстановке строгой секретности помочь в поимке мошенников, подбиравшихся к ее деньгам. Бывшая учительница начальных классов говорит, что искренне поверила, что реально помогает следствию.

Сейчас Даутова оспаривает сделку по продаже своего единственного жилья и очень надеется, что суд встанет на ее сторону. В этом ее поддерживает прокуратура Советского района Казани, подавшая судебный иск в защиту ее жилищных прав после того, как покупатель ее квартиры Владислав Гайнуллин попытался выселить женщину, которая так и не освободила жилье в указанную в договоре купли-продажи дату. Она рассказала «Реальному времени», что вплоть до последнего момента считала, что продает квартиру фиктивно, а покупателя не предупредила об этом, потому что боялась мошенников, которые держали ее, что называется, на крючке:

— Они сказали, что я коды от «Госуслуг» мошенникам сообщила, что я нарушила закон и что сейчас идет следствие. И предложили мне сотрудничать, помочь найти этих мошенников, а для этого все продать и перевести на безопасные счета. И потом в течение всего этого времени я была под их контролем. Они психологическое давление оказывали, практически каждое утро начиналось со звонка: «Вот на вас опять пытаются оформить кредит на такую-то сумму, но пока еще банк только рассматривает заявку…» И это было морально очень тяжело.

На вопрос, почему не задумалась над предупреждениями о такого рода мошеннических схемах, несмотря на то, что о них ежедневно рассказывают по ТВ и в других СМИ, женщина возразила, что вся эта информация появилась, когда ее уже обманули. Никаких реальных документов о неразглашении тайны следствия пенсионерка не подписывала, тем не менее «держала данное следователю слово» и скрыла все от родных и близких. Кроме того, утверждает, что готова была продать квартиру за любую цену, но продала за 6,7 млн рублей, и это на 3,5 млн ниже стоимости ее оценки независимым оценщиком.

Женщина говорит, что считает пострадавшими от мошенников как себя, так и покупателя квартиры, однако возмещать ему ущерб добровольно не готова:

— Когда я оформляла эту сделку, я не думала, что продаю квартиру, у меня и в мыслях этого не было. Они мне говорили, что ему вернут деньги, что компенсацию ему выплатят, что он будет очень доволен. Я сидела, ждала, когда мне принесут эту компенсацию. Я хочу сказать, как мне сестренка говорит, что была сама не своя. Я уже потом сказала, ну что ж он к соседям-то не зашел, не спросил про меня? Ведь все телефоны моих сестер, племянников были у них! И не было бы вот этого всего. Если сделку признают недействительной, деньги, которые заплатил за нее покупатель, должны вернуться к нему. Но я же на пенсии, часть пенсии, сколько суд присудит, я буду отдавать ему, других доходов у меня нет.

«Она сказала участковому, что знает, что такое мошенничество»

Уроженец Ижевска Владислав Гайнуллин до недавнего времени работал и жил в Ульяновске, а теперь решил перебраться в Казань. Мужчина говорит, что квартиру искал по объявлениям, выбирал из многих вариантов, и квартира Даутовой в панельном доме на проспекте Победы не была явно дешевле других, казавшихся ему тоже подходящими:

Владислав Гайнуллин рассказал, что постарался предусмотреть все, чтобы не потерять деньги на сомнительной сделке, спрашивал хозяйку квартиры, куда пойдут деньги от продажи, не обманут ли ее. Он даже попросил женщину предоставить справку из психоневрологичекого диспансера, и она это сделала. А при подписании договора купли-продажи велась видеозапись — он продемонстрировал ее журналисту. Волноваться всерьез предусмотрительный покупатель начал, когда прежняя хозяйка не освободила жилье в оговоренный договором срок — до конца месяца:

— Она говорила мне, что переедет к племяннику, продажу квартиры объяснила возрастом — дескать, ей уже нужен уход, а деньги от продажи квартиры она даст племяннику на расширение жилплощади. А в итоге она до сих пор там живет, и я получил собственность, но в своей квартире жить не могу.

Гайнуллин обратился за помощью к юристу Юрию Публикову, в середине ноября 2024 года подал иск о выселении прежней собственницы, а в январе узнал о встречном иске, который поддержала прокуратура — о признании сделки недействительной.

— Сейчас дело пытаются представить таким образом, что продавец всего не осознавала, ведется следствие, — сообщил Гайнуллин.

В пользу потерпевших

В республиканской прокуратуре «Реальному времени» сообщили, что в такие процессы прокуроры вступают на стороне обманутых мошенниками пенсионеров для дачи заключения.

В аналогичной ситуации 3 февраля 2025 года Московский райсуд Казани вынес решение в пользу обманутой мошенниками пенсионерки, которая продала квартиру в доме на улице Батыршина. Женщина подала встречный иск, когда покупатель, зарегистрировавший право собственности, так и не дождавшись, пока она съедет, стал добиваться ее выселения через суд. Суд признал, что она действовала под влиянием заблуждения и, с учетом того, что была признана потерпевшей по уголовному делу, решил дело в ее пользу.

Договор купли-продажи суд признал недействительным, а обманутую мошенниками пенсионерку обязал вернуть покупателю квартиры уплаченные им 5,1 млн рублей. Решение суда не вступило в законную силу.

Комментируя этот судебный процесс, в прокуратуре РТ подчеркнули, что в данном решении применена двусторонняя реституция, то есть стороны должны вернуть друг другу то, что получили по недействительной сделке. Но, как говорят юристы, в реальности покупатель, участвовавший в ней, если и имеет шанс получить назад свои деньги, то в таком отдаленном будущем, когда они не будут иметь цены ни в прямом, ни в переносном смысле.

При этом вал подобных судебных решений о двусторонней реституции сделок с квартирами, совершенных продавцами под влиянием мошенников, растет. К примеру, в 2023 году глава СКР Александр Бастрыкин взял на контроль расследование дела о мошенничестве в отношении пожилой жительницы Казани, которая лишилась квартиры в центре города и 950 тысяч рублей. 11 сентября 2024 года 70-летняя жительница Казани лишилась 170 тысяч рублей и квартиры, «продлевая договор сотовой связи».

Оценивайте цену, идите к нотариусу

Руководитель казанского центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин говорит, что покупателя от неправильного выбора продавца квартиры и от последующей потери денег может в какой-то степени защитить информация о цене недвижимости — не стоит заключать сделку, если она значительно ниже рыночной. Но с другой стороны, отмечает он, на цену влияет множество факторов, включая состояние квартиры, и только квалифицированный оценщик может достоверно оценить недвижимость.

Сафин подчеркнул, что нотариус перед заключением сделки многократно уточняет дееспособность продавца, не действует ли он по воле третьих лиц, действительно ли хочет продать квартиру, досконально расспросит о причинах продажи и в случае сомнений оформлять договор не станет. Кроме того, нотариус запрашивает справки о дееспособности человека (а непросто о том, что он не состоит на учете в ПНД, поскольку это совсем другое).

Нотариальное оформление, по его словам, на 100% от проблем не защитит, конечно. Но если будет доказано, что оспоренная впоследствии сделка была заключена по вине нотариуса, пострадавшая сторона получит компенсацию из Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.

— И еще, нотариус ведет аудио— и видеозапись сделки, поэтому сложнее будет доказать, что человек в состоянии, так сказать, аффекта говорил, что хочет продать недвижимость.

Когда Лариса Долина — не пример

Казанский адвокат Павел Тубальцев считает, что описанные выше истории очень похожи на ту, которая недавно описывалась в СМИ — о продаже квартиры Ларисы Долиной, и что новую судебную практику в этой области надо обязательно учитывать при сделках с недвижимостью:

Тубальцев добавил, что после новостей о мошенничестве в данной сфере юристам следует включать в тексты договоров о купле-продаже какие-то специальные оговорки, по возможности избегать участия в сделке доверенных лиц вместо самих правообладателей и проверять действительность указанных платежных счетов получателей денежных средств, включая обязание представить договор на открытие счета получателя, а не только сами платежные реквизиты.

— Я считаю, что появление таких дел в целом тревожно, — говорит Тубальцев. — Получается, что приобретатель имущества теперь должен беспокоиться не только о том, чтобы избежать проявлений мошенничества по отношению к нему, но и избежать мошенничества в отношении продавца со стороны третьих лиц. По моему глубокому убеждению, если покупатель не связан с мошенниками и перечисляет денежные средства продавцу на его счет, последующее хищение денежных средств со счета продавца мошенниками не может и не должно повлечь за собой признание сделки недействительной или иную ее отмену.

Он подчеркнул, что государство выстроило достаточно эффективный механизм регистрации прав на недвижимое имущество, прохождение регистрации воспринимается покупателями как гарантия подтверждения законности и безвозвратности сделки, а при подобной практике ни регистрация, ни даже совершение сделки в нотариальном порядке не может обеспечить полное спокойствие. Поэтому при совершении крупных сделок он рекомендует рассматривать страхование от потери титула, которое влечет дополнительные расходы порядка 0,3% от суммы сделки, но гарантирует практически полное спокойствие для покупателя.

«Иные меры к результату не приведут»

— Сделки по ценам ниже рыночных и с пожилыми людьми традиционно требуют особого внимания, так как в них, как правило, есть второе дно и мотив, — говорит партнер юридической компании A2K Legal Тимур Уразаев. — К ним нужно подходить особенно внимательно, так как стандартные презумпции о добросовестности в суде могут и не сработать.

Юрист отметил, что с формальной точки зрения такие ситуации должны охватываться ст. 179 ГК РФ — сделки, заключенные под влиянием обмана либо заключенные на крайне невыгодных условиях, которые могут быть признаны недействительными, если покупатель был в сговоре с мошенниками либо знал о совершении таких действий в отношении продавца. И так же, как Рустем Сафин, рекомендовал совершать сделку в нотариальной форме, чтобы риск был минимальным, поскольку сам нотариус заинтересован в сохранении такой сделки в суде, так как также отвечает за ее действительность, и в случае чего будет своеобразным «союзником» покупателя в суде.

— Иные меры (видеозапись сделки, дополнительные проверки и условия сделки) хоть и возможны, но сами по себе к результату не приведут, — констатировал Уразаев. — А шансы покупателя возвратить деньги прямо зависят от того, сохранились ли эти деньги на счетах продавца. Если они уже отправлены мошенникам и тем более есть банковский кредит, возвратить их можно будет только через процедуру банкротства продавца и оспаривания сделок по безвозмездному переводу денег мошенникам. Реальность возврата будет зависеть от имущественного положения получателя средств. Случаи неисполнения решений суда по причине отсутствия средств не такая уж и редкость.

«Рекомендации полезны лишь для предупреждения»

— Каковы шансы покупателя вернуть деньги по такой сделке? Есть два варианта развития событий, — говорит Арина Амирханова, адвокат юридической фирмы Yalilov&Partners. — Первый: покупатель может взыскать денежные средства в порядке гражданского судопроизводства по правилам двусторонней реституции. Однако с учетом неплатежеспособности продавца данный способ не будет являться эффективным. Второй — через уголовное судопроизводство. В этом случае шансы зависят от эффективности предварительного расследования и платежеспособности самих мошенников. При установлении конкретных лиц, обвиняемых в совершении преступления, следователь в порядке статьи 160.1 УПК РФ обязан в целях обеспечения гражданского иска принимать меры по наложению ареста на имущество таких лиц.

Чтобы обезопасить себя, она советует добросовестным покупателям, во-первых, выяснить причину, по которой продается квартира — обычное человеческое общение иногда позволяет установить истинные мотивы. Во-вторых, стоит заключить предварительный договор купли-продажи, в котором прописать, какие действия продавец обязуется совершить до даты заключения основного договора купли-продажи, в частности — сняться с регистрационного учета по месту жительства. А в-третьих — прибегнуть к нотариальному заверению сделки, чтобы в волеизъявлении продавца удостоверилось профессиональное лицо.

— Однако данные рекомендации могут быть полезны лишь для предупреждения ситуаций, аналогичных той, что описана выше, — подчеркнула Амирханова.