Наиль Галеев: «Тяжелые времена рождают сильных людей»

«Механизмы поддержки покупательского спроса практически отсутствуют»

— 2025 год ожидается сложным для девелоперов, в связи с заградительными ставками по ипотеке, ростом ключевой ставки регулятора, инфляцией и, соответственно, недоступностью покупки жилья для большой категории граждан. Что вы можете сказать по этому поводу?

— Каждый раз, когда говорят, что ожидается тяжелый для девелоперов год, я думаю: еще ни разу мы не ждали легкого года. Мы никогда не слышали, чтобы нам сказали: «Следующий год будет просто шикарным, вы можете не напрягаться, все будет хорошо». Поэтому привыкли справляться с проблемами.

В настоящий момент в связи с ростом ключевой ставки есть сложности с запуском новых проектов — что-то приходится приостанавливать. Но мы не первый день на рынке и умеем с этим работать. Очень многое зависит от опыта, от того, как работает команда, как решается, какие процессы оптимизировать (конечно же, не в ущерб качеству) и какие проекты запускать.

Мы никогда не слышали, чтобы нам сказали: «Следующий год будет просто шикарным, вы можете не напрягаться, все будет хорошо»

— Какие общие тренды сегодня сложились среди девелоперов в связи с усложнением экономики проектов?

— Как я уже сказал, во-первых, многие придерживают запуск проектов, пока ситуация не стабилизируется. Во-вторых, есть тенденция запускать проекты этапами, комфортными объемами. Мы тоже так делаем: запускаем первую очередь проекта и смотрим, как она будет реализовываться. Если все идет хорошо, продолжаем следующие очереди.

Так что я думаю, сегодня основное для нас всех — дробление больших проектов на более мелкие, чтобы заходить на рынок частями и уменьшить риски.

— На сколько упал спрос?

— Общее падение объемов продаж год к году мы пока фиксируем на уровне максимум 15% в отдельных проектах, а в целом — порядка 10%. Однако эти цифры, конечно, отражают сакраментальную «среднюю температуру по больнице». В 2023 году у нас было четыре проекта, в 2024 — шесть, так что фактический объем продаж у нас получился даже больше, чем в более благоприятном 2023-м. Но очень многое зависит от конкретного проекта, от того, на каком цикле реализации он находится. Плюс подобные колебания рынка больше всего отражаются на массовом сегменте, а наши проекты относятся к премиум— и бизнес-классу.

«В ипотеку мы теперь продаем 10% квартир, а 90% — в рассрочку и за наличные»

— Как изменяются в связи со сложившейся ситуацией механизмы продаж?

Понятно, что всегда можно купить квартиру за наличный расчет. Кстати, есть группа покупателей, которые переезжают в Казань — их много, и как раз они приезжают с наличными (продают квартиры в своих регионах и покупают у нас). Но надо понимать, что на сегодняшний день механизмы поддержки покупательского спроса практически отсутствуют.

Есть механизм рассрочки платежей — им тоже многие пользуются. Все застройщики понимают эту необходимость и предоставляют этот механизм как раз за счет поэтапной сдачи проектов, вывода их на рынок частями. Даже если у человека есть деньги, чтобы погасить всю стоимость сразу, он с удовольствием пользуется механизмом рассрочки. Допустим вносит 50% сразу, а оставшиеся предпочитает подержать на банковском депозите, чтобы получить процент. Через год он вносит за квартиру еще 20%, через два года — оставшиеся 30%.

В первой половине прошлого года соотношение ипотечных кредитов и рассрочки было 70 на 30%. Во вторую половину года баланс резко изменился: теперь в ипотеку мы продаем 10% квартир, а 90% — в рассрочку и за наличные

— Сегмент ипотеки практически схлопнулся, верно?

— Конечно, сейчас очень немногие берут ипотеку под 25—30% — именно такие ставки действуют сегодня на рынке. А те, кто это делает, закрывают ипотечный кредит за несколько месяцев — то есть ипотеку такие покупатели оформляют в ожидании прихода крупной суммы денег, чтобы зафиксировать цену.

Если взять наши проекты, то в первую половину прошлого года соотношение ипотечных кредитов и рассрочки было 70 на 30%. Во вторую половину года баланс резко изменился: теперь в ипотеку мы продаем 10% квартир, а 90% — в рассрочку и за наличные. Хотя всего два года назад доля ипотечных продаж у застройщиков достигала 95%.

— Конкретно ваша компания как трансформирует продажи и удерживает их?

— Во-первых, конечно, активно используем рассрочку для стимулирования продаж. Потому что покупатели либо ожидают снижения ключевой ставки, либо, как я уже описал, предпочитают подержать свободные деньги на депозите, чтобы на них заработать.

Во-вторых, стараемся занять определенную нишу на рынке. Проекты бизнес— и премиум-класса, ввиду объективных причин, более стабильны, менее реагируют на рыночные потрясения — в этом мы видим для себя большую возможность. У нас до недавнего момента соотношение комфорт-плюса и бизнес-класса было 50/50. Но сейчас в нашем портфолио превалируют бизнес— и премиум-класс.

Ведь наши проекты строятся не в агломерации — мы работаем в черте города, даже ближе к центральной части. Строить здесь типовые проходные проекты было бы нецелесообразно: благодаря усилиям мэра Казани Ильсура Метшина, столица Татарстана стала красивым и комфортным городом, сюда стремятся многие переехать. И это логично: человек, повышающий свой уровень жизни, и переехать стремится в жилье более высокого класса. И чем ближе проект находится к хорошей локации, тем более премиальным должен быть класс этого жилья. Мы под каждый наш ЖК создаем отдельный проект, в котором учитываем ошибки и недочеты. Такой индивидуальный подход приносит плоды.

«Сомневаюсь, что рынок будет прорежен сколь-нибудь заметным образом»

— Если резюмировать, на какого покупателя сегодня вы рассчитываете? К примеру, раньше на рынке был активен сегмент молодых семей или работники с крепким устойчивым заработком, которые брали ипотеку под льготный процент. А теперь? Те, кто переезжает в Казань, те, кто продает свое прежнее жилье за наличные и покупает взамен новое?

— Да, действительно. Это, во-первых, те, кто меняет жилье на новое, имея на руках сумму от продажи старого. Во-вторых, люди, имеющие накопления, позволяющие купить жилье или хотя бы внести первый взнос при покупке в рассрочку. Сейчас ведь не обязательно всю сумму сразу вносить, как я уже сказал.

В итоге мы все-таки верим, что ключевая ставка выровняется, а ситуация в экономике стабилизируется. Лично я не верю, что это навсегда, и экономике конец. Я вижу, кстати, и новые перспективы. Российский рынок недвижимости может быть поддержан как раз-таки благодаря тому, что вывод денежных средств из страны осложнился, а значит, это должно подогревать внутреннюю экономику. Ведь мы видим реальный рост зарплат, в том числе и по своей отрасли, поднимая зарплату рабочим на стройках.

— Что, по вашему мнению, ждет ваш рынок в ближайшем будущем? Будет ли он прорежен, всем ли удастся удержать свою экономику, остаться на плаву в условиях сжимающегося спроса?

— В этой ситуации очень важен размер финансовой «подушки». У всех он разный. Причем это не всегда зависит от масштаба застройщика: могут быть перекредитованные крупные игроки рынка, а могут быть мелкие застройщики с большими финансовыми активами. Ситуация сложная, думаю, как и в любой отрасли бизнеса в тяжелые времена, кто-то с рынка уйдет. Мы уже сейчас видим, что есть застройщики, которые начали продавать землю, потому что тяжело себя чувствуют.

Но мы помним историю шестилетней давности, когда в 2019 году вводили проектное финансирование, схему эскроу. Примерно тот же самый ряд экспертов, что и сейчас, говорили о том, что строительную отрасль ждет кардинальное укрупнение бизнесов. Этого не произошло, хотя рынок шатало. Но в итоге большинство адаптировалось, и драматичных изменений на рынке не произошло.

Вот и сейчас — конечно, будут трансформации. Но я сомневаюсь в том, что рынок будет прорежен сколь-нибудь заметным образом. Строительную отрасль в последние несколько лет постоянно качает — после того, как все адаптировались к проектному финансированию, пришел коронавирус, потом начались другие процессы. Не у всех компаний к сегодняшнему дню сохранились устойчивые позиции, внутри каждой свои нюансы. Экономика у всех разная.

Думаю, что какие-то итоги мы увидим через несколько лет. Прямо сейчас никто не «упадет». Но со временем мы увидим застройщиков, которые проекты свои достроили, а вот прибыли не получили. Но ведь прибыль нужна не для того, чтобы на частном самолете полетать, а для того, чтобы купить землю и запустить новый проект. И вот этих вещей у кого-то может и не произойти, новые циклы запустят не все. Это мы увидим года через два-три, с учетом завершения всех текущих циклов строительства. Но, конечно, искренне желаем всем успешно пережить этот непростой период и продолжить работу.

Мы уже сейчас видим, что есть застройщики, которые начали продавать землю, потому что тяжело себя чувствуют

— Есть у вас проекты, реализация которых поставлена на паузу в связи с изменившейся экономической конъюнктурой?

— Все начатые проекты мы продолжаем и аккуратно исполняем все свои обязательства. Мы пересматриваем график запуска новых объектов. Это в целом общая тенденция. Мы не гонимся за количеством сданных квадратов, а трезво оцениваем возможности и свои, и рынка.

Поэтому можем придержать проекты, чтобы сохранять их стабильный пул на будущее. Запустили 20 тысяч квадратных метров — смотрим. Через год — еще 20 тысяч, через два — последние 20 тысяч. Я мог бы запустить все 60 тысяч «квадратов», но не стал.

Например, перед новогодними праздниками мы запустили в Нижнекамске первую очередь ЖК «Калина». Это были пробные два дома, которые, кстати, показали хорошую динамику продаж и подтвердили нашу гипотезу о глубине закамского рынка недвижимости.

Ко всему прочему, надо учитывать рынок рабочей силы, который имеет определенную емкость и в строительстве, как правило, дефицитный. Мы можем запустить сразу множество проектов, но кто на них будет работать?

«Застройщики будут просто счастливы, если будет принят закон об отмене банковского рабства»

— Каких шагов от государства и регуляторов, которые помогли бы девелоперам, вы ожидаете?

— В первую очередь мы ждем поддержки покупательского спроса. Тут все упирается в ключевую ставку, об этом уже было много слов сказано.

Во-вторых, необходимо пересмотреть предельные лимиты по действующим программам с господдержкой. Все уже признали, что уже несколько лет идет инфляция, но лимит как был 6 миллионов для Казани, так и остался. Это не работает, тем более если говорить о лимитах для молодой семьи. С использованием такой суммы она может купить только «однушку». Мы думаем, лимит по немногим оставшимся льготным ипотечным кредитам для Казани нужен как в Москве — хотя бы 12 млн. Понятно, что при действующей ключевой ставке этого не произойдет, но на будущее — рынок в этом нуждается.

В-третьих, хотелось бы, чтобы льготная ипотека не ограничивалась только «первичкой», ведь развитие вторичного рынка тоже очень важно. Он неотъемлемая часть нормального цикла покупки и продажи жилья. Вот смотрите: те, кто переезжают в Казань, сначала покупают квартиру, к примеру, на вторичном рынке — а те, кто им ее продает, переезжают в новый дом.

— А для облегчения своих собственных бизнес-процессов чего-то ждете от законодателей?

— Конечно. Мы хотим отрегулировать некоторые процессы в процессе проектного финансирования. Я сейчас не буду называть конкретные банки, но складывается следующая ситуация.

Допустим, я подписал договор, согласившись на определенные дополнительные условия, которые мне были не особо нужны, но без них кредитную линию мне бы не открыли. Прошло некоторое время, и мне захотелось перейти с этим проектом в другой банк — условия там более выгодные. Но сделать я этого не могу: мне нужно с каждым покупателем подписать дополнительное соглашение в договоре, чтобы он перевел туда свой эскроу-счет. Сами понимаете, насколько сложно этого добиться. Плюс у банка есть очень эффективный инструмент в переговорах — возможность приостановить проектное финансирование. А мы ведь не можем остановить стройку — ни на месяц, ни на неделю, ни даже на день.

Мы считаем, что нужно выстраивать более гармоничные отношения между банком и застройщиком. Почему я не могу перейти в другой банк, если мне предложили там лучшие условия? Почему все физлица до единого должны подписывать допсоглашения, чтобы перевести свои эскроу-счета в другой банк? Зачем это делать, если все банки, имеющие право открывать эскроу-счета, одобрены государством и обозначены в перечне ЦБ РФ — а значит, все покупатели квартир по умолчанию защищены законом? Какая разница для покупателя, в каком банке лежат его деньги в этом случае?

Законопроект об отмене так называемого «банковского рабства» для застройщика уже несколько лет готовится и разрабатывается. Застройщики будут просто счастливы, если его все-таки примут.

Мы считаем, что нужно выстраивать более гармоничные отношения между банком и застройщиком. Почему я не могу перейти в другой банк, если мне предложили там лучшие условия?

«Цены растут для застройщика в той же степени, что и для конечного потребителя»

— Есть шансы на то, что цены на жилье снизятся на фоне сжатия спроса?

— Себестоимость проекта и стоимость денег просто не позволят этого сделать. Цены растут для застройщика в той же степени, что и для конечного потребителя. При этом никто не хочет работать себе в убыток. Поэтому снижение цен на сегодняшний день просто физически невозможно.

— Какова сейчас ситуация с поставками стройматериалов, комплектующих, техники, инженерных систем? Как растут цены на них — отстают от общей продуктовой инфляции или обгоняют ее?

— Не сказал бы, что что-то растет в цене быстрее или медленнее. По итогам года наши расходы на стройматериалы выросли примерно на 20%. Сильнее всего подорожали цемент, сухие смеси. Если говорить о топ-5 подорожавших материалов в 2024 году, то это керамические блоки Porotherm (20%), утеплитель (17%), бетон (15%), арматура (10%) и кирпич рядовой (10%).

В 2024 году вся Казань готовилась к саммиту БРИКС, и в республике возник огромный локальный спрос на рабочую силу — соответственно, выросли цены на услуги. Подорожала в это время и логистика. Все это регулируется рынком — всегда есть позиции, которые растут здесь и сейчас.

— Подорожание чего стало для вас самым болезненным, что сильнее всего давит на вашу маржинальность?

— Ключевая ставка ЦБ РФ, то есть подорожание денег. А если говорить о закупках — не стал бы выделять что-то одно. Ведь у нас есть способы бороться даже с сезонными рисками и подорожаниями.

Здесь стоит отдать должное нашему генподрядчику, с которым мы постоянно работаем: он многие материалы закупает в низкий сезон. К примеру, весной будет подорожание цемента, а наш подрядчик уже ухитрился закупить инертные материалы для производителя сразу, заключить договор на весь год и утвердить стоимость. Они заранее все проплатили, завезли на базу и спокойно отработают на этом материале весь сезон. Грамотное планирование, долгосрочные контракты, партнерские отношения — все это позволяет снизить влияние ценовых флуктуаций.

«Наш покупатель на Новой Портовой — человек в первую очередь обеспеченный»

— Продолжается проект застройки Новой Портовой. Какова динамика продаж на этой стадии? Были ли изменения в проекте, по сравнению с первоначально заявленным?

— Изменений мы ни в коем случае никаких не вносили. Это как раз о том, что процессы оптимизировать нужно не в ущерб качеству.

Мы уже запустили третью очередь строительства ЖК «Яналиф» на Новой Портовой. Если не случится никаких новых потрясений и ситуация в отрасли не будет ухудшаться, скоро готовы будем запустить четвертую. В прошлом году запущен первый этап ЖК «Минтимер», рассматривается запуск второго его этапа. Так мы и планируем запускать — по одному этапу в год, объемом по 20 тысяч «квадратов». Нынешняя экономическая ситуация позволяет это делать.

— А спрос активный?

— Всё идет довольно активно. Первая очередь распродана на 75%, в этом году по плану сдаем ее в эксплуатацию. Во второй очереди куплены 50% квартир, в третьей около 30%. Уровень продаж мы видим высокий. Думаю, здесь подтвердится исторически сложившаяся ситуация с нашими ЖК, когда к моменту сдачи практически все продано.

— Каков портрет покупателя в этой локации? Эти квартиры покупаются и для жизни, и в качестве вложения денег?

— Да, мы видим оба сценария. В любом случае, наш покупатель на Новой Портовой — это человек в первую очередь обеспеченный.

— То есть формируется квартал для жизни благополучных, небедных людей?

— Отнюдь, это новый район, который будет доступен всем казанцам и туристам, это будет новая мощная точка притяжения во всех смыслах. Тут не появится некое гетто для богатых, тут планируется многофункциональная разноплановая городская среда. Да, здесь очень высокие требования к архитектуре, проработке объемных и пространственных решений, уровню комфорта — все это выливается в определенный уровень, но говорить о том, что это квартал только для богатых — нельзя.

Планируем запускать по одному этапу в год, объемом по 20 тысяч «квадратов». Нынешняя экономическая ситуация позволяет это делать

«Мы договоримся о чем-то с людьми, и их запрос должен будет удовлетворяться»

— Как раз об этом следующий вопрос. Когда анонсировался проект Новой Портовой, было заявлено, что это «новый центр Казани». Но новый центр предполагает как раз-таки обширную социальную и деловую инфраструктуру. Что по этому поводу уже понятно?

— Могу сказать, что за соцобъекты на Новой Портовой отвечают именитые архитекторы. Школой занимается Никита Явейн, а детский сад спроектировал уже известный вам Рубен Аракелян (кстати, проект детского сада выиграл гран-при на форуме «Казаныш»). Уже строятся коммунальные сети и активно идет берегоукрепление на этой территории.

Архитектурная студия Orchestra Design создала по нашему запросу концепцию первых общественных пространств на Новой Портовой, которые появятся в ЖК «Яналиф», — «Сады портовой бухты». Она тоже стала обладателем премии на «Казаныш».

— А что с остальными школами и детскими садами? Не повторится популярнейшая история казанских пригородов — когда огромные жилые массивы построены, а детей учить негде?

— Мастер-план территории предусматривает достаточное количество соцобъектов, которое полностью будет удовлетворять потребностям района. Что касается синхронизации сроков строительства, то конечно, они должны быть увязаны с реальной обстановкой.

Давайте смотреть на вещи объективно: на данном этапе развития проекта зачем там детский сад? Жилой комплекс начинает действительно жить примерно через год — два после заселения, потому что до тех пор люди делают в квартирах ремонт и обставляют их. А значит, социальную инфраструктуру на этой территории нужно начинать открывать именно в это время.

Я сейчас, наверное, скажу вещь, в которую будет сложно поверить, но, когда мы говорим про новостройки, ситуация с детскими садами и школами поменялась. Сегодня в Казани их стараются строить превентивно, чтобы к завершению строительства домов условный детский сад был уже открыт. Например, как в случае с нашими ЖК «Яратам» и «Крыловка Парк». Однако это порождает ситуацию: к тому моменту, когда ЖК заселяется, места уже заняты детьми из соседних районов. Чтобы избежать такого, мы за полгода до ввода проводили среди своих дольщиков информационную кампанию, чтобы они заранее ставили детей в очередь и имели приоритет, когда детсады откроются.

— В ноябре вы предложили составить хартию Новой Портовой. Какое значение в наполнении этих мест жизнью она будет иметь? Для чего она нужна?

— Это вопрос фундаментальных основ, которые мы прорабатывали с сообществами историков, краеведов, спортсменов, ретейла, бизнеса, молодежи, религиозных деятелей — словом, с людьми, представляющими интересы самых разнообразных общественных групп. Ведь у нас есть возможность построить совершенно новую территорию, мы все делаем это впервые, и хотелось бы не пропустить момент, учесть мнение всех и сделать то, что устроит большинство людей. Большая работа идет и с комиссией по топонимике, чтобы определить названия улиц и общественных объектов, уже сформирован лонг-лист названий.

Хартия сейчас дорабатывается, это достаточно объемный документ. Мы видим это так: есть масса точечных предложений, которые пусть и закрывают потребности небольших групп людей, но, тем не менее, довольно чувствительны для них. Наша задача — сформулировать эту хартию таким образом, чтобы не быть единственным носителем этого знания. Это будет обнародованный общественный документ, который будет критиковаться, видоизменяться, обсуждаться, совершенствоваться. В нем будут требования к застройщикам и к городским структурам: мы договоримся о чем-то с людьми, и их запрос должен будет удовлетворяться.

«Нас, строительную отрасль, не бросят одних»

— Расскажите, пожалуйста, о главных планах развития компании в 2025 году, на чем сфокусируется отрасль в целом и вы конкретно?

— Мы все продолжим работать. Как я уже сказал, мы запускаем проекты частями, очередями. Продолжим строить ЖК «Яналиф» и «Минтимер» на Новой Портовой. Есть пара проектов в Кировском районе, это ни для кого не секрет. Пресса уже писала о том, что мы купили территорию бывшей промышленной базы, это были крупные инвестиции — соответственно, планируем в будущем осваивать эту территорию. Уже идет проектирование, разработка концепции (совместно с Рубеном Аракеляном). Направлений работы много.

Планируем не только строить, но и вводить объекты. Например, недавно получили первое разрешение на ввод в эксплуатацию для ЖК «Крыловка Парк». Еще должны сдать третью очередь ЖК «Яратам» и первые четыре дома ЖК «Яналиф».

— Вы завершили проект в Приморском крае, в чем особенности строительства там? Чем Дальний Восток отличается от Татарстана в этом плане?

— Да, это был первый наш проект там, теперь мы обдумываем дальнейшие планы работы в этом регионе. Работать там непросто. Во-первых, здесь в Татарстане, мы дома, здесь более привычно. Во-вторых, там контингент работников своеобразный. Скажу уверенно: в Татарстане самый трудолюбивый народ! Там своя история, логистика, тяжело поставлять материал и искать рабочую силу. В общем, пока осмысляем итоги и взвешиваем все «за» и «против».

— Как вы думаете, что ожидает всех застройщиков в 2025 году, каков ваш прогноз?

— Мы настроены оптимистически. Из года в год всей отрасли приходят новые вызовы. Но мы с ними справляемся. Тяжелые времена рождают сильных людей — вот и придется вновь доказывать, что мы сильные. Самое главное, что мы видим поддержку от Рустама Нургалиевича Минниханова, Минстроя и других профильных ведомств. Есть полное понимание ситуации и необходимых шагов, поэтому уверен, что общими усилиями мы справимся со всеми трудностями. Поэтому мы и говорим, что все будет хорошо в 2025 году!