Сделки с нежилыми помещениями: на что обратить внимание?
В настоящее время значительную долю сделок с недвижимостью составляют сделки с нежилыми помещениями. Однако не каждый покупатель помещения проявляет должную осмотрительность перед сделкой, что приводит к судебным тяжбам. Почему так происходит и как этого избежать, в авторской колонке рассказала ведущий юрисконсульт АО «ТГК-16» Рената Алтынбаева.
Покупка помещения не означает покупку земельного участка
Сделки с нежилыми помещениями становятся все более популярными на рынке недвижимости. Офисы, магазины, склады и производственные помещения — все они могут быть использованы для различных бизнес-целей.
Процесс приобретения нежилого помещения имеет свои особенности. Не все покупатели подходят к таким сделкам с необходимой осторожностью.
К примеру, не интересуются статусом земельного участка, который находится под зданием. А ведь не всегда у продавца есть право собственности и на земельный участок тоже.
В случае, когда земельный участок продавцу не принадлежит, для покупателя помещения сюрпризом становится обязанность оплаты за пользование земельным участком. Новый собственник помещения, наивно полагая, что земельный участок под помещением также принадлежит ему, обращается в суд с требованием о признании права собственности.
В период судебных тяжб собственники помещений не производят оплату за пользование участком. В итоге — рост задолженности, которую с арендатора участка будут взыскивать в судебном порядке.
На первый взгляд ситуация с разными собственниками противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Однако гражданское законодательство такие случаи допускает.
В силу норм земельного и гражданского законодательства, покупатель помещения, которое находится на чужом земельном участке получает на нее те же права, что имел продавец.
То есть, если продавец помещения пользовался земельным участком на праве аренды, то и покупатель с момента регистрации его права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком на праве аренды. При этом не имеет значения имеется ли подписанный договор аренды между покупателем помещения и собственником земельного участка. Земельный кодекс (ст. 35) предусматривает для собственника помещения только право преимущественной покупки доли в праве на земельный участок или право аренды земельного участка.
Это означает, что арендатор не вправе безвозмездно претендовать на земельный участок или на долю в праве на земельный участок арендодателя, что подтверждается немногочисленной судебной практикой, в том числе практикой Арбитражного суда Республики Татарстан. Дело рассматривалось по иску индивидуального предпринимателя — собственника помещения к АО «ТГК-16» — собственнику земельного участка.
Какой выход?
Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию мы рекомендуем проявлять должную осмотрительность перед приобретением помещений. В частности, анализировать документы о собственности и, конечно же, просить продавца сообщить, кто является собственником земельного участка, на котором расположено приобретаемое помещение с предоставлением подтверждающих документов. Важно также отметить, что покупателю не стоит слепо доверять продавцу, необходимо самостоятельно либо с помощью юристов, проверить, кто является собственником земельного участка. Благо, в настоящее время такие возможности имеются.
Если же вы все-таки приобрели помещение на чужом земельном участке и полагаете, что можете его безвозмездно получить, то хочется сказать только одно — не тратьте свои силы и деньги понапрасну. Суды все равно встают на сторону собственника земельного участка. При этом тяжбы будут долгими, а в это время будет копиться задолженность по аренде, которую рано или поздно придется возмещать.