В России грядет реформа частного домостроения: как изменится рынок ИЖС
С марта эскроу-счета станут обязательными, а ставить дом на кадастровый учет нужно будет сразу по завершении строительства
С 1 марта 2025 года в России вступит в силу несколько важных изменений федерального законодательства в сфере индивидуального жилищного строительства. Эксперты называют их — масштабной реформой в отрасли. Так, строить частные дома можно будет только через эскроу-счета, которые защитят граждан от мошеннических действий недобросовестных застройщиков. Кроме того, начнут действовать принятые Госдумой поправки в Градостроительный кодекс. Речь идет о новом правиле, которое обязывает регистрировать дом сразу же по завершении строительства. Тем, кто не выполнит это обязательство, грозят штрафы. Какие новшества ждут участников рынка ИЖС и за каким процессом будет лично следить президент страны — в материале «Реального времени».
Эскроу-счета в ИЖС станут обязательными
С марта вступает в силу федеральный закон №186-ФЗ, который вводит механизм эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) по договорам подряда. Президент России Владимир Путин рекомендовал регионам проводить регулярный мониторинг частного домостроения, призвал создать условия для ускорения запуска новой безопасной для покупателей схемы. Это одно из поручений главы государства по итогам последней пресс-конференции, где президенту задали вопрос о сотнях обманутых семей на рынке ИЖС. Застройщик взял с граждан деньги, но так и не построил обещанные дома.
Путин назвал это «жульнической операцией» и поручил разобраться в ситуации. Вопрос на контроле у раиса Татарстана. Что касается запуска схемы эскроу-счетов в ИЖС, чиновники должны отчитаться о проделанной работе до 1 июня 2025 года.
Новый закон направлен на то, чтобы не допустить в будущем повторения такой ситуации. Он устанавливает право подрядчика заключать договор строительного подряда с размещением средств на эскроу-счетах. Принцип повторяет такую же схему, которая работает при строительстве многоквартирных домов, когда деньги покупателей хранятся на определенном счете и застройщик может получить их только после сдачи объекта в эксплуатацию. В таком случае банки предоставляют подрядчикам кредитные средства, кроме того, контролируют ход строительства и выдают средства поэтапно. Если возникнут претензии к качеству работ, банк может потребовать их устранить.
У заказчика тоже есть свои обязательства. Он должен вовремя по графику вносить деньги на эскроу-счет.
Бесхозные земли начнут изымать
В России начнет действовать принцип «получил право на землю — используй ее». С марта 2025 года вступают в силу поправки к Земельному кодексу, согласно которым начинать использовать землю по назначению нужно будет сразу после получения прав на собственность. Для строительства дома отводится три года. Это относится и к участкам, которые находятся на землях населенных пунктов, и к садовым или огородным участкам. Если земля не будет использоваться по назначению ее могут изъять.
Земельный участок, предназначенный для строительства дома, будет признан неиспользуемым:
- если в течение двух лет и более не будет заложен фундамент или подземные конструктивные элементы;
- если в течение пяти лет после завершения строительства здание не будет зарегистрировано.
Земельный участок, где уже имеются постройки, будет признан неиспользуемым:
- если в течение пяти и более лет здания не будут использоваться по прямому назначению;
- если конструктивные элементы (например, крыша, стены, окна) разрушены или повреждены и в течение пяти и более лет не проводился ремонт.
Также земельный участок будет признан неиспользуемым:
- если в течение трёх и более лет на земельном участке не осуществляется деятельность, согласно его правовому режиму
- если участок захламлён мусором или зарос сорняками высотой более 1 метра и на более чем 50%.
Построил дом — поставь на учет
В первый день весны вступит в силу еще один новый закон №487-ФЗ, согласно которому эксплуатировать индивидуальные дома можно будет только в случае, если они поставлены на кадастровый учет и на них оформлено право собственности. Нарушителей собираются выявлять тщательнее, однако как будет выстроен этот процесс неизвестно, так же как неизвестно точное число построек, которые не поставлены на официальный учет. По некоторым данным, количество таких домов в каждом регионе России может варьироваться от 1 до 5 тысяч.
Как рассказали в Росреестре Татарстана, с 2021 года в республике, как и в других регионах России, идет масштабная работа по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.
— Полномочиями по их выявлению, согласно Федеральному закону №518-ФЗ, наделены органы государственной власти и местного самоуправления. На момент введения данного закона в действие в Реестре недвижимости отсутствовали сведения о почти 700 тысячах ранее учтенных объектов недвижимости, расположенных на территории Татарстана. На сегодняшний день количество объектов недвижимости сократилось и составляет порядка 1,5 тысяч, — отметили в ведомстве.
Лазейки все еще остаются
Ставить частное жилье на кадастровый учет и оформлять право собственности нужно было и раньше, однако находятся собственники, которые оттягивают эти процедуры в первую очередь, укрываясь от налогов, или, например, пряча собственность от приставов, чтобы не выплачивать долги. Теперь же сделать это будет труднее. Однако лазейки все же остаются, признают эксперты, так как определить момент, когда стройка дома завершена, нелегко.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по РТ Лилия Бурганова рассказала, в каком случае строительство дома считается завершенным.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса получать разрешение на строительство частного дома не обязательно, разрешительный документ на ввод в эксплуатацию тоже не требуется. Соответственно, документально никаких сроков, которые указывают на завершение строительства индивидуального жилья, не существует. Поэтому в принятом законе появилось уточнение: для домов, для которых не получали ни разрешение на ввод в эксплуатацию, ни уведомление о соответствии, моментом завершения строительства считается дата их постановки на кадастровый учет. До этого строительство считается незавершенным.
Регистрация любой новой построенной недвижимости включает в себя два этапа — постановки самого дома на кадастровый учет и оформления права собственности на него и строго в этом порядке.
«Надо понять, пригодно ли построенное жилье»
В случае возведения частного дома подрядчиком за счет заказчика оформление объекта также ложится на плечи заказчика, собственника земельного участка.
— В настоящий момент мы не видим каких-либо проблем с регистрацией у наших клиентов, все происходит очень быстро и без каких-либо проволочек со стороны администраций районов и Росреестра. Нужно отдать должное что за последние годы проведена не одна реформа, и достигнутые преобразования не могут не радовать своими результатами, — рассказал казанский юрист Дмитрий Лещев.
По его мнению, статистика по непоставленным на кадастровый учет объектам строительства не всегда формируется корректно и в данном случае она не отвечает на вопрос, а пригодно ли построенное жилье для его основной цели — проживания.
Ограничения и штрафы
Для того, чтобы собственники не затягивали постановку построенного дома на кадастровый учет и регистрацию прав на него, будут введены два главных запрета, которые касаются и индивидуального жилья, и садовых домов.
- запрет на эксплуатацию объектов ИЖС, не поставленных на кадастровый учет;
- запрет на эксплуатацию объектов, права собственности на которые не зарегистрированы.
Выявлять нарушителей закона будут в рамках статьи 19.21. КоАП РФ «Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним». Невыполнение принятых правил грозит штрафами.
- 1,5—2 тысячи рублей на граждан;
- 3—4 тысячи рублей на должностных лиц;
- 30—40 тысяч рублей на юридических лиц.
Регистрация после выявления точных границ участка
Еще одно важное изменение для рынка с 1 марта — это новый порядок заключения сделок. Любую куплю-продажу земли и строений на ней можно будет совершить только если в ЕГРН есть сведения о границах этого участка. В противном случае регистрацию приостановят. Речь идет о всех типах земельных участков, и это не зависит ни от категории земель, ни от вида их использования.
Новые правила вводятся согласно изменениям в ст. 26 закона «О государственной регистрации недвижимости». Чтобы не столкнуться с проблемой, Росреестр рекомендует заранее проверять, установлены ли границы участка. Такие данные есть на публичной кадастровой карте, нужно просто ввести кадастровый номер или адрес. Также информацию можно узнать по выписке из ЕГРН.
По мнению экспертов, изменения федерального законодательства в сфере ИЖС обезопасят покупателей и защитят их от недобросовестных продавцов. Дело в том, что при продаже земли, частного дома или дачи граждан могут ввести в заблуждение по поводу точного местоположения или площади участка, что влияет на его цену. Или же татарстанцам могут продать и вовсе не тот участок, о котором договаривались заранее. Новые правила помогут разрешить и конфликты между соседями, которые возникают вследствие неточных границ участка и нередко доходят до судебных разбирательств. А они, как показывает статистика, являются одними из самых долгих и сложных.