Квартиры, апарты и офисы в лизинг: что предлагает рынок вместо недоступной ипотеки

«Лизинг недвижимости существовал давно. Но раньше речь шла о корпоративном лизинге недвижимости, когда крупные компании покупали бизнес и торговые центры, склады и производственные площадки за сотни миллионов или даже миллиардов рублей. Это, например, когда крупное предприятие покупало через «Сбербанк Лизинг» бизнес-центр в центре Москвы», — объясняет Алексей Долгих, генеральный директор компании «Лизинг Трейд». Для малого и среднего бизнеса такого инструмента много лет не существовало.

Сегодня на рынке лизинга розничной недвижимости, по словам Долгих, активно работают около пяти региональных лизинговых компаний: около трех — в центральной части России, одна — на Урале и одна — на Дальнем Востоке. «По сути, это зарождающийся рынок. Это лизинг квартир, апартаментов, первых этажей зданий. Cредний чек сделки за прошлый год у нас составил 30 млн рублей. Это объекты недвижимости площадью 150–200 кв.м», — привел пример собеседник издания.

«Например, у нас были клиенты из Москвы — ИТ-бизнеc c сотрудниками, работающими по всей России. И они периодически приглашали их на проекты в Москву. Сначала компания арендовала для них гостиницу, потом квартиры, потом собственник осознал, что он уже несколько лет арендует квартиры, почему бы не купить их в собственность. Мы им выкупили две квартиры, и у него появилась мини-гостиница для своих сотрудников», — рассказывает он.

Также среди клиентов был владелец ресторана, который взял небольшое помещение в лизинг, сделал ремонт и открыл новый ресторан. Есть владельцы бизнеса, которые хотели создать себе просто своеобразный «пенсионный фонд», в бизнесе дела шли хорошо, и они покупали из прибыли недвижимость, сдавали ее в аренду «Пятерочке», «Магниту» или аптеке, и у них появился денежный поток, который не зависел от основного бизнеса.

«Когда мы полтора года назад только создавали продукт, у нас было переживание, что максимальный срок всего 7 лет, и это сильно меньше, чем срок по ипотеке. Нам казалось, что продукт может не взлететь и будет неинтересен, — признался Долгих. — Но это удивительно, что даже на тот момент, когда ставки были достаточно низкие, люди брали лизинг на 1,5–2 года».

Сегодня, когда ставки стали высокими, клиенты сами просят более короткий срок, чтобы быстрее рассчитаться и не переплачивать много процентов, отмечает он. При этом процент по лизингу недвижимости также зависит от уровня ключевой ставки. Кроме того, процентная ставка может быть пересмотрена в зависимости от изменения ключевой.

«Кредит и лизинг нельзя сравнивать в лоб. Если вы юридическое лицо с НДС, то процент по кредиту и по лизингу — это две разные истории. По лизингу вы возмещаете 20 процентов с НДС, в том числе и с процентов. Еще можете уменьшить платежи на налог на прибыль, — объясняет эксперт. — В России лизинг на жилую и коммерческую недвижимость для МСБ — это только зарождающаяся услуга, а в Америке и Европе практически вся недвижимость продается в лизинг».

В этом году, когда Банк России ввел новые макропруденциальные ограничения и серьезно ужесточил выдачу ипотеки, в том числе коммерческой, покупка в лизинг становится своеобразным выходом, считает он.

В целом ужесточения ЦБ РФ в первую очередь коснулось авансов, а во вторую очередь — финансовой устойчивости и финансовой загруженности клиентов. «Большинству клиентов банки сегодня просто откажут в коммерческой ипотеке или будут требовать аванс в размере от 40 до 60%. «Мы по коммерческой недвижимости первоначальный взнос просим 10%, по квартирам и апартаментам — 20%», — отметил Долгих.

Сегодня более 60% лизинговых сделок касаются коммерческой недвижимости, это первые этажи, части торговых и бизнес-центров. А 40% — это квартиры и апартаменты, в том числе мини-хостелы и гостиницы.

При этом если собственник перестает вносить платежи, договор лизинга разрывается и недвижимость остается в собственности лизинговой компании. Cтавка по лизингу сегодня бывает переменная или плавающая, она зависит от текущей финасовой ситуации на рынке и может быть пересмотрена.

«Перспективность рынка лизинга розничной недвижимости достаточно высокая. В этом году закрутили гайки по ипотеке, и застройщики тоже будут искать другие способы стимуляции продаж квартир. Понятно, что этот продукт не для всех. Но за многими физиками стоят предприятия», — считает Долгих.

Выводить деньги из компании сложно, а покупка в лизинг имеет ряд преимуществ

Руководитель АН «РеАгентство» Юрий Чикиров отметил, что лизинг — дорогой инструмент в текущих реалиях, критичен к НДС. «Сегодня лизинг на стопе, кредиты — практически на стопе», — обрисовал он ситуацию.

«Есть принципиальная разница между ипотекой и лизингом, — объясняет генеральный директор компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев. — Сейчас ставки по ипотеке выросли невероятно, минимум уже 25%. Ипотека для юрлиц в среднем выдается на срок от 5 до 12 лет. Первоначальный взнос, скорее всего, будет от 30 до 40% в связи с ужесточением условий, раньше было 15-20%. Преимущество ипотеки в том, что ты сразу становишься собственником. Недвижимость находится в залоге у банка».

В то же время ипотеку могут не дать тем, у кого, например, нет кредитной истории или имеется высокая финансовая нагрузка.

«Однозначно у этого рынка есть перспектива, — считает Владимир Шайхиев. — Продажа квартир в лизинг — тоже интересная практика. Но квартиры чаще все-таки покупают физики, а не юрики. Тем не менее я вижу очень серьезные перспективы в этом инструменте. Сейчас это хорошая альтернатива ипотечному продукту. Единственный момент — это сроки существования ИП и ООО. Если компания не проявит гибкость в этом моменте, то это уже не совсем рабочая схема для покупки квартиры».

И по условиям первоначального взноса по лизингу договариваться проще, отметил Хабибрахманов.

Рынок лизинга в России находится в стадии становления

«Рынок лизинга недвижимости в России находится на стадии становления, особенно в сегменте розничной недвижимости для малого и среднего бизнеса. В текущих экономических условиях этот продукт обладает потенциалом для развития, однако его успех будет зависеть от ряда факторов», — прокомментировал Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «Финам».

Однако лизинг также имеет и свои недостатки, предупреждает он. Процентные ставки по лизингу обычно выше, чем по коммерческой ипотеке, из-за включения прибыли лизинговой компании в общую стоимость сделки. Кроме того, срок лизинга обычно короче, что приводит к более высоким регулярным платежам.

В условиях повышенной ключевой ставки ЦБ РФ, которая влияет на стоимость заемных средств, лизинг недвижимости может стать привлекательной альтернативой коммерческой ипотеке для малого и среднего бизнеса, особенно учитывая его гибкость и налоговые преимущества, говорит Кабаков. Однако для более широкого распространения этого инструмента необходимы снижение ключевой ставки и разработка программ субсидирования, которые сделают лизинг более доступным и конкурентоспособным.

По итогам девяти месяцев 2024 года объем нового лизингового бизнеса в России снизился примерно на 8% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Основными причинами этого снижения являются высокая ключевая ставка и экономическая неопределенность, которые увеличивают стоимость финансирования и снижают инвестиционную активность.

В 2025 году ситуация может улучшиться при условии снижения ключевой ставки ЦБ РФ, что повысит доступность лизинговых продуктов и стимулирует спрос на них. Однако, по прогнозам, сложная рыночная конъюнктура и неопределенность относительно инфляционных ожиданий продолжат оказывать давление на лизинговый бизнес, что может привести к сокращению объема нового бизнеса не менее чем на 20% по сравнению с текущим годом, прогнозирует Кабаков.

В целом лизинг недвижимости имеет потенциал для развития в России, особенно в сегменте малого и среднего бизнеса. Однако его успех будет зависеть от макроэкономических условий, регуляторной политики и способности лизинговых компаний адаптироваться к изменяющейся рыночной среде, резюмировал эксперт.