Договор дороже денег: «подводные камни» сделок по аренде недвижимости

Плата за неосмотрительность

Почти в полмиллиона обошлось арендатору рекламной конструкции в Набережных Челнах невнимание к отдельным положениям договора с исполкомом Казани. Суд отклонил его доводы об отсутствии обязательств по внесению арендной платы после истечения срока разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, поскольку в договоре было указано, что владелец конструкции обязуется за свой счет в трехдневный срок осуществить ее демонтаж по истечении срока действия договора и восстановить благоустройство территории.

А доказательством правоты арендодателя помещений, в которых на правах субаренды работала редакция казанской радиостанции, послужил не только тот довод, что «ответчик не направлял каких-либо требований, претензий, заявлений об оформлении и выдаче пропусков тем лицам, которым доступ в помещение был ограничен», но и акт, свидетельствовавший, что ответчик имел доступ не только в помещение, но и к камерам видеонаблюдения, поскольку сам составил и предъявил суду акт, из которого следовало, что сотрудник третьей организации, сторонней, «в ночь с 12 на 13 сентября 2023 года находился в нетрезвом состоянии, по коридорам перемещался шаткой неуверенной походкой, проникал в офисные помещения, включал и выключал свет в помещениях». В результате суд взыскал с субарендатора около 800 тыс. рублей долга, и это решение устояло в 11-м Арбитражном апелляционном суде.

Другой случай: нижнекамское некоммерческое партнерство заплатило в общей сложности порядка 800 тысяч рублей в бюджет за то, что, не имея права заниматься коммерческой деятельностью, сдало в аренду помещения, предоставленные ему по договору безвозмездного пользования государственным имуществом.

Ну а жительница Казани, которая неосмотрительно заключила договор аренды нежилого помещения, даже не дошла до суда, потому что «дополнительное соглашение» к договору — о том, что стоимость ремонта помещения будет зачтена ей в счет арендной платы — было заключено только на словах, и арендодатель даже не вспомнил о своих обещаниях, когда пришла пора платить. Мало того — на следующий год он ощутимо поднял арендную плату с учетом того, что помещение стало более комфортным.

«Договор нельзя подписывать не глядя!»

Непродуманный или невнимательно прочитанный договор аренды недвижимости может обернуться большими проблемами как для арендатора, так и для арендодателя, говорят юристы.

Тубальцев заметил, что зачастую, чтобы исключить эти проблемы и не регистрировать договор аренды в Росреестре, его заключают на срок менее года. В этом случае вопрос о регулировании размера арендной платы не стоит, но над арендатором нависает другая угроза: договор на следующий год с ним могут и не заключить, либо он сам откажется его заключать на ставших невыгодными условиях.

Еще одна проблема, как указал эксперт «Реального времени», связана с неотделимыми улучшениями. Например, произвел арендатор дорогостоящий ремонт — если он съедет, результаты ремонта останутся арендодателю. И тут очень важно заранее понимать, как ему это будет компенсировано арендатору — зачтется в счет арендной платы или будет оплачено, или вообще не будет компенсировано.

— Договор нельзя подписывать не глядя! Арендные договорные отношения — это огромный пласт проблем, — говорит Тубальцев. — У многих арендодателей есть правила пользования имуществом, это многостраничные документы, которые включают в себя все — от правил, диктующих, как работники должны себя вести в помещении и для чего может использоваться имущество, до принципов рекламной стратегии арендаторов и содержания вывесок. И если у договора высокий уровень регламентации, то в процессе пользования арендуемым имуществом может возникнуть все, что угодно, любой спор. Иногда арендодатели зарабатывают на разовых нарушениях, особенно это касается торговых центров, которые могут вводить штрафные санкции за нарушение режима работы, плохую уборку, грязь, курение работников в неустановленном месте, даже за поведение посетителей.

Универсальных решений на этот счет нет, отметил он, но основные рекомендации тем, кто заключает договор аренды, выглядят так.

Арендаторам следует внимательно читать договор и обращать внимание на его основные позиции:

• порядок изменения арендной платы;
• порядок компенсации неотделимых улучшений;
• наличие и порядок преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок по его истечению;
• ответственность за нарушения порядка использования имущества.

Когда короткий срок оборачивается долгими сожалениями

Но и у арендатора все может сложиться совсем не радужно. К примеру, говорит юрист, если помещение сдано в аренду в так называемом «черновом варианте», то даже при условии, что отделка будет зачтена в счет арендной платы, пользоваться помещением во время ремонта будет нельзя, а ремонт может продлиться и месяц, и два. С другой стороны, арендодатель может прогадать при оценке стоимости ремонта: сегодня легко раздобыть товарные и прочие чеки, и арендатор легко может существенно завысить итоговую сумму вычета из арендной платы.

Отдельно собеседник «Реального времени» остановился на проблеме, обозначенной Тубальцевым:

— Чтобы не регистрировать договор аренды, его обычно заключают на год минус один день. С арендатором, который только-только привел помещение в порядок, договор могут не перезаключить либо заключить его уже на других, невыгодных ему условиях, а не просто повысив стоимость аренды с учетом инфляции. Правда, закон предусматривает, что если арендатор хочет остаться, то он имеет преимущественное право.

А в части использования арендуемых помещений, напомнил Владлен Копвиллем, закон также устанавливает определенные ограничения. Например, нельзя использовать под хостел помещения в жилом доме, если в них нет отдельного входа. В жилом доме даже на первом этаже нельзя устанавливать промышленные станки. Нельзя перестраивать помещение без согласия арендодателя — это условие, как правило, включают в договор аренды. Либо в договоре прописывается, что все изменения такого рода производятся только с согласия арендодателя, и арендатор должен помнить, что такое разрешение должно быть выдано в письменном виде — на словах оно недействительно.

— А если помещение сдается с мебелью, оборудованием и так далее, то все это должно быть перечислено в договоре, — напомнил Копвиллем в заключение. — Это в интересах обеих сторон — чтобы ничего не исчезло и с арендатора не спросили ничего лишнего.

Кто, кому и что обязан

Юристы советуют арендаторам избегать заключения краткосрочных договоров. К примеру, московский адвокат Тимофей Ермак на сайте адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» рекомендует арендаторам заключать долгосрочные договоры:

«Владелец имущества обязан уведомить арендатора, если он планирует использовать залог или сервитут (ограничения права пользования), иначе он сможет требовать возмещение убытков или досрочно расторгнуть договор, — предупреждают на сайте юридической компании «Время бизнеса». — В договоре аренды должно быть четко и однозначно обозначено имущество, передаваемое арендатору. Иногда случается так, что переданное арендатору имущество не соответствует тому, на которое был заключен договор. Например, вы арендовали офис, но накануне вашего «въезда» помещение затопили соседи сверху».

В этом случае специалисты предлагают четыре варианта развития событий: арендодатель либо заменяет несоответствующее имущество соответствующим, либо самостоятельно и безвозмездно устраняет недостатки, либо снижает размер ежемесячной платы, либо сам арендатор устраняет недостатки, а арендодатель возмещает ему расходы.