Ипотечный парадокс: в Татарстане продают все больше жилья все меньшего размера

Договоров больше — квадратных метров меньше

По данным Росреестра, в августе в Казани продажи квартир, по сравнению с августом 2022-го, выросли на 70% — количество зарегистрированных договоров выросло с 2,1 тыс. до 3,6 тысячи. В целом же по республике количество зарегистрированных договоров в августе 2022 года составило 6 тыс., в августе 2023-го — 9 тысяч. Рост числа сделок с начала года, по сравнению с январем — августом 2022-го, также внушителен: на 31% по республике и на 28% в Казани.

— После небольшого снижения в мае количество регистраций прав собственности на жилые помещения уверенно начало расти в июне и максимально увеличилось в августе, — сообщила журналистам замруководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова.

Одновременно в Росреестре зафиксировали и рост количества ипотечных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 32%, при этом количество ипотечных договоров, заключенных с целью покупки жилых помещений, выросло с 28,1 тыс. до 38 тыс. — почти на 35%.

Однако сведения на сайте Единой информационной системы жилищного строительства Наш.дом.рф свидетельствуют, что в августе 2023-го объемы проданной в Татарстане площади в строящихся домах упали в августе по отношению к июлю 2023 года на 2%, а по отношению к августу 2022-го — на 10%. А соотношение проданного и непроданного жилья, которое в августе 2022 года составляло соответственно 33% и 47%, изменилось до 23% и 50%. И если в 2022 году к августу было реализовано 69% жилья, сдававшегося до конца года, а не распродано 29%, то в августе 2023-го реализовано было 56%, а не реализовано — 41%.

При этом стоимость квадратного метра жилья с августа 2022 года выросла на 25,9% — от 110,8 тыс. рублей до 139,5 тысячи.

Замкнутый круг и надувшийся «пузырь»

— Эти данные убедительно подтверждают уже давно наблюдаемое надувание «пузыря» на рынке ипотеки и на рынке жилья, — говорит начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий. — Эти рынки сильно перегреты из-за их искусственного стимулирования с помощью ипотечных программ, субсидируемых государством.

Ключевая ставка достигла 13%, а ставка льготной ипотеки осталась на уровне 8%, не изменились ставки сельской и дальневосточной ипотеки. Люди спешат покупать жилье до ожидаемого повышения льготной ставки или иного ухудшения условий льготной ипотеки.

Собеседник «Реального времени» подчеркнул, что опасения, спровоцировавшие спрос, имеют под собой веские основания: рост с 15 до 20 % суммы первоначального взноса по льготной ипотеке, снижение субсидий банкам на половину процентного пункта.

— Ужесточение условий льготной ипотеки происходит на фоне огромного дефицита бюджета, составившего за 8 месяцев этого года 2,4 триллиона рублей, — отметил аналитик.

Низкие ставки льготной ипотеки подхлестывают спрос на новостройки, предложение, строительство, не успевает за спросом, поэтому мы наблюдаем агрессивный рост цен на новостройки. В свою очередь, этот рост цен увеличивает инвестиционный спрос на жилье, что еще сильнее способствует росту цен, объясняет Максим Осадчий.

Как долго осталось до «дня икс», эксперт «Реального времени» предсказывать не стал, заметив, что такие предсказания — удел шарлатанов. Однако аналитик добавил, что сейчас существуют несколько отягчающих ситуацию обстоятельств:

— Льготная ипотека деформирует рынок, ведет к его перекосам, к опасным напряжениям. Это проявляется, в первую очередь, в диссонансе между стремительным ростом ипотеки и слабым ростом экономики. Кроме того, цены на первичном и вторичном рынке жилья отличаются на десятки процентов, так как льготная ипотека распространяется только на первичное жилье. Жилье, переходя из одной категории в другую, резко теряет в цене. Что, несомненно, создает дополнительные риски. Кроме ипотечного, сейчас надувается еще один «пузырь» — в сегменте необеспеченного потребительского кредита.

Что же касается ситуации, когда количество сделок растет, а количество квадратных метров, приобретенных в результате этих сделок, уменьшается, то, по мнению Максима Осадчего, этот эффект как раз и спровоцирован агрессивным ростом льготной ипотеки, которая каннибализирует рынок ипотеки, вытесняет коммерческую ипотеку. Ведь с помощью льготной ипотеки люди покупают относительно небольшие квартиры.

«Рынок недвижимости стал выглядеть более привлекательным»

Главный экономист «Альфа-Банка» Наталия Орлова в угрозу взрыва «ипотечного пузыря» не верит:

А падение продаж в «чистом выражении» — в квадратных метрах — Орлова объяснила инфляцией:

— Рост цен на недвижимость продолжается, поэтому спрос переключается на небольшие квартиры.

«Пик спроса пройден»

По ее мнению, спрос подстегнуло и повышение ключевой ставки Центробанком:

— Это значит, что будет повышение ставок по ипотеке, а значит, доступность жилья еще больше снизится.

Прогноз на будущее в плане роста рынка в устах собеседницы «Реального времени» прозвучал не очень оптимистично:

— На мой взгляд, пик спроса пройден и процесс уже идет на убыль. Пик пришелся на июль, август и первую декаду сентября. После того как вырос размер первоначального взноса льготной ипотеки, поднялись ставки по базовой ипотеке, жилье стало менее доступным, а спрос снижается. И хотя обычно декабрь и четвертый квартал года бывают самыми высокими в плане продаж, я не уверена, что так будет и в 2023 году.

Что же касается «ипотечного пузыря», то, по мнению Дарчиновой, у нас ситуация иная:

— В США выдавали кредиты без учета доходов заемщиков, их возможностей. А мы ежедневно одобряем сделки для наших клиентов, и я могу подтвердить, что скоринг со стороны банков очень серьезный — люди проходят основательную проверку, отказ возможен по самым, на первый взгляд, незначительным причинам.

— А будут и дальше нарастать объемы строительства? — поинтересовалось «Реальное время».

— Мы видим, что пока спрос не падает.