Новости раздела

Елена Стрюкова: «Если не будет сильных потрясений, приблизимся к посещаемости 2019 года»

По оценке эксперта, казанские ТЦ в первом полугодии посетило на 17% больше покупателей, чем годом ранее

Елена Стрюкова: «Если не будет сильных потрясений, приблизимся к посещаемости 2019 года»
Фото: realnoevremya.ru

В торговых центрах Казани в первом полугодии открылось 35 новых магазинов, включая перезапуск временно закрытых. Причем замещение ушедших брендов идет в основном за счет российских и оставшихся иностранных марок, а не турецких, индийских и прочих, отметила полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова. Посещаемость татарстанских ТЦ, по ее словам, к концу года может выйти на показатели эталонного 2019-го. Другие специалисты также наблюдают возросшую активность на казанском рынке недвижимости. Подробности — в материале «Реального времени».

Сменили вывески или владельцев

Как отмечают аналитики, после ухода иностранных брендов у российских ретейлеров почти на четверть возросли продажи. Отечественные компании активно расширяют свое присутствие в регионах. Почти все временно приостановившие работу магазины сейчас вновь работают, поменяв вывески или владельцев, подтверждают эту тенденцию казанские эксперты рынка недвижимости.

— Безусловно, ключевым событием второго квартала текущего года стало возобновление работы магазинов, ранее принадлежавших испанской сети Inditex. Под новым брендом возобновили работу восемь магазинов: MAAG (бывш. Zara), ECRU (бывш. Bershka), VILET (бывш. Stradivarius), DUB (бывш. Pull&Bear) в торговых центрах «Мега» и Park House, — сообщила полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова. — Эти магазины стояли закрытыми более года.

По ее оценке, за первое полугодие в казанских ТЦ открылось 35 новых магазинов, включая перезапуск временно закрытых. Так что доля вакантных помещений за второй квартал 2023-го сократилась на 3%, и при такой динамике до конца года вакансия может снизиться еще на 5—7%. «Несмотря на ожидания экспертов, замещение ушедших брендов большей частью идет не за счет новых турецких, индийский и прочих брендов, а за счет существовавших российских (Gloria Jeans, Kari, Lime и прочих) и оставшихся иностранных брендов (New Yorker, Lichi)», — указала эксперт.

Посещаемость к уровню 2019 года

Освободившиеся площадки в ТЦ активно занимают российские компании, в лидеры продаж вырвались магазины одежды группы компаний «Спортмастер», Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Familia, Kari и другие.

Значительно увеличилось и количество посетителей ТЦ: «Посещаемость торговых центров Татарстана за первое полугодие выросла на 17% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Если до конца года не будет сильных потрясений, то есть вероятность к концу года приблизиться к посещаемости эталонного 2019 года», — считает Елена Стрюкова.

realnoevremya.ru

В то же время, по ее словам, уровень вакансий в сегменте торговой недвижимости Казани довольно большой — 18% против 0,9% складской и 2,2% офисной.

— Чем ближе к осени, тем выше деловая активность на рынке недвижимости, но это не означает рост арендных ставок. Где процент вакантных площадей маленький — там цена может вырасти, а где вакантные (свободные) площади большие, ничего не изменится, — убежден руководитель центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин. — Поэтому нельзя сказать, что ставки вырастут, просто больше сделок будет по аренде и покупке.

Проанализировав рынок торговой недвижимости в Казани, специалисты сообщили «Реальному времени», что объем площадей уменьшился, но не сильно.

Проанализировав рынок торговой недвижимости в Казани, специалисты сообщили, что объем площадей уменьшился, но не сильно. Максим Платонов/realnoevremya.ru

В тренде — покупка коммерческой недвижимости

Эксперты казанского рынка недвижимости отметили еще одну новую тенденцию — часть инвесторов переключилась с жилой недвижимости на коммерческую. По их мнению, это происходит по вполне объективным причинам. Если раньше можно было вложиться в строительство жилья на этапе котлована и через пару лет продать квартиру перед сдачей дома намного дороже, то теперь такая возможность сходит на нет.

— Есть такие люди, которые или ничего не зарабатывают, или даже теряют. У меня недавно была сделка — человек продал в ноль. За год ничего не заработал, потому что выбрал проект, который в реальности не мог приносить какую-то доходность, но, по его мнению и по мнению застройщиков, доход мог быть. По факту прибыли не было, а человек доверился менеджеру продаж застройщика, — привел пример Рустем Сафин.

Квартиры перестали приносить инвестиционный доход в краткосрочной перспективе, считают представители отрасли. Поэтому инвесторы хотят вкладываться в коммерческие площади, так как рассчитывают окупить вложения быстрее, чем в жилой недвижимости.

По словам Сафина, инвесторы вкладываются в коммерческие площади, так как рассчитывают окупить вложения быстрее, чем в жилой недвижимости. Максим Платонов/realnoevremya.ru

— Мы не говорим о категории профессиональных инвесторов, у которых уже 2 или 3 тысячи кв. м, которые на этом рынке давно. Мы говорим о новой волне инвесторов, которые переходят из жилой недвижимости в коммерческую. Чтобы их финансы не съедала инфляция, люди переориентировались на покупку офисов, складов. Инвесторов интересуют площади в диапазоне цен от 10 млн до 25 млн рублей. Они их приобретают или арендуют, — добавил собеседник издания.

Проблема в том, что в Казани не весь сектор коммерческих объектов ликвидный, заметил он. Люди с деньгами хотят вложиться в готовый арендный бизнес, а качественных предложений не так много.

— Платежеспособный спрос превышает предложение, — сообщил гендиректор компании «A-Девелопмент» Мурат Ахмеров. — Есть определенная тенденция — спрос на качественные офисные помещения с хорошим дизайном, планированием, ремонтом, качественными инженерными системами. Таких дефицит, они либо очень дорогие, либо срок окупаемости большой.

По его словам, сейчас окупаемость коммерческой недвижимости составляет 10—11 лет, хотя еще 3—4 года назад можно было говорить о 8 годах.

— Высоколиквидных площадей дефицит. Если брать подвал или мансарду, то арендатор может съехать через полгода из-за плохих условий: холодно или крыша потекла. Тут вкладываться в ремонт надо, и неизвестно, когда нового арендатора найдешь, — пояснил Ахмеров. — Один из застройщиков анонсировал «крутой» бизнес-центр, так там ставки на уровне 2—2,5 тысячи за «квадрат».

Тем не менее с уходом иностранных компаний новое окно возможностей открылось даже для малоизвестных молодых российских брендов. Если еще недавно многие из этих ретейлеров торговали одеждой, обувью и аксессуарами через соцсети, то сейчас открывают собственные магазины в торговых центрах.

Вырос интерес к инвестициям в недвижимость нового поколения

— В целом, коммерческий сектор недвижимости продолжает проявлять рост и активность. Одним из ключевых трендов является увеличение интереса к инвестициям в недвижимость второго поколения, такой как редевелопмент старых объектов. Устойчивый спрос на складские помещения и земельные участки под строительство производственно-логистических парков. Остаются востребованными удобные офисные пространства, устойчивый рост популярности коворкингов и гибридных офисных форматов, — отметила эксперт в области продаж объектов недвижимости, директор М-2 ASG, группа компаний ASG invest Анна Абрамова.

По словам эксперта, татарстанская столица привлекает внимание как российских компаний из других регионов, так и зарубежных: «Многие крупные игроки в сфере коммерческой недвижимости проявляют интерес к развитию и инвестициям в Казань, особенно в секторах офисных и промышленных помещений, розничной торговли».

Анна Абрамова также отметила, что на рынке коммерческой недвижимости сейчас заключается множество сделок, и некоторые из них могут быть значительными инвестиционными проектами, разработкой новых объектов или продажей существующих недвижимых активов:

— Нашей компанией были реализованы крупные коммерческие объекты, такие как производственное здание (площадью более 6000 кв.м), здание офисного центра. Инвесторы приобрели их с целью последующего редевелопмента. Будущие обновления и модернизация этих объектов значительно увеличит их стоимость, что в свою очередь приведет к привлекательности для потенциальных арендаторов. Кроме того нами было реализовано помещение стрит-ритейла в центре города.

Казань привлекает внимание как российских компаний из других регионов, так и зарубежных. Максим Платонов/ realnoevremya.ru

«ТЦ — это уже не просто место для шопинга»

Комментируя ситуацию на казанском рынке торговой недвижимости, в UD Group отметили, что правила существования в новой реальности сейчас стали более понятны, поэтому ритейл оживает и пытается укрепить свои позиции: «В торговых центрах Казани наблюдается сокращение вакантных площадей благодаря российским фэшн-брендам. Они не только увеличивают присутствие, но и расширяют форматы магазинов. Активно развиваются магазины Melon Fashion Group (Zarina, befree, Love Republic и Sela), занимая площади ушедших марок. Наблюдаем, что в ассортименте разных магазинов появляются товары для дома, а также расширяются мужские линейки одежды».

По оценке экспертов компании, в среднем по России уровень вакантных площадей по состоянию на июль 2023 года оценивался в 14-16%. При этом в Москве этот показатель выше. На рынке Казани четко выделяются несколько категорий торговых центров: в современных ТЦ, которые оказались наименее зависимы от присутствия и ухода международных ритейлеров, показатель вакантных площадей не более 2-3%. Среди таких — KazanMall, ГоркиПарк, Южный, Парк Хаус. В остальных ТЦ Казани со средней площадью 15-40 тысяч кв. м доля нефункционирующих торговых площадей (где нет действующего арендатора, который бы генерировал трафик) может достигать 15% (причины этого разные, в том числе морально устаревание самого объекта, несбалансированный пул арендаторов). Самая большая доля таких нефункционирующих торговых площадей в ТЦ МЕГА — около 40%, добавили аналитики.

— Меняются цели посещения торговых центров. По результатам опросов посетителей мы видим, что торговые центры — это уже не просто место для шопинга. Посетители выбирают несколько причин для похода в ТЦ. Все чаще отмечают в качестве целей посещение кафе и ресторанов, встречи с друзьями. Сейчас наблюдается тренд на многофункциональные пространства с акцентом на развлекательные функции и гастрономические зоны. Более частыми стали запросы на размещение в объектах (или на подбор помещений) для детских игровых пространств, проведения квестов, — заявили в пресс-службе компании.

Посетители выбирают несколько причин для похода в ТЦ. Все чаще отмечают в качестве целей посещение кафе и ресторанов, встречи с друзьями. Максим Платонов/ realnoevremya.ru

На фоне роста онлайн-торговли, по данным экспертов, заметна активность сетей в развитии омниканальности, взаимодействия с клиентом не только в офлайне, но и с использованием онлайн-возможностей. Такая синергия повышает эффективность и лояльность покупателей. В отношении офлайна, который все больше становится рынком впечатлений, важны изменения в оформлении торговых пространств, а для онлайн-взаимодействия важна кастомизация, максимальное понимание клиента и формирование персональных предложений. Ритейлеры вынуждены меняться вместе с меняющейся аудиторией потребителей. Собственники ТЦ смотрят в сторону прогрессивных арендаторов с интересным концептуальным форматом.

«Востребованность стрит-ритейла зависит не только от расположения»

— Стрит-ритейл по-прежнему чувствует себя достаточно уверенно. Спрос и ставка на ликвидные объекты с интенсивным пешеходным трафиком в хороших локациях стабильно растут. В объектах, которые находятся в нашем управлении, нет вакантных помещений, а листы ожидания продолжают пополняться, — сообщили в UD Group, — Такая ситуация не только в центральных локациях, например, ЖК Art City, но и в более удаленных проектах (ЖК Царево Village). Востребованность стрит-ритейла зависит не только от расположения, но и правильной продуктовой концепции.

В среднем арендная ставка, по данным экспертов, выросла на 20% с начала года. Наиболее высокая арендная ставка традиционно в Вахитовском, Ново-Савиновском и Советском районах. Одни из самых дорогих для аренды улиц Казани: проспект Ямашева, улицы Зорге и Декабристов.

— Стоит также отметить, что крупные международные бренды проявляют интерес к помещениям стрит-ритейла, но остаются в пределах торговых центров из-за дефицита вакантных площадей и неразвитости в Казани торговых коридоров сегмента одежды. Мы наблюдаем повышенный интерес со стороны арендаторов к помещениям под общепит, который связан с тенденцией проектирования в жилых комплексах так называемых «гастрономических коридоров», — добавили в компании.

Спрос и продажная стоимость объектов стрит-ритейла, по ее данным, также растут. С начала года стоимость выросла соразмерно арендной ставке на 20%.

Гульнара Раянова

Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.

Недвижимость Татарстан Perfect RED

Новости партнеров