Фонд поддержки дольщиков vs Алмаз Сулейманов: суд снял с активов в ЖК «Молодежный» обременение владельца XL
Вместо 11 офисных помещений — четвертая очередь в реестре кредиторов обанкротившейся фирмы-застройщика
Как стало известно «Реальному времени», казанский рантье, владелец ТК «Савиново» и XL Алмаз Сулейманов пытается отвоевать в суде свои права на 11 нежилых помещений в последнем долгострое ЖК «Молодежный» рухнувшей империи «ФОНа». Купленные им офисы и квартиры оцениваются в 65,9 млн рублей. Достраивавший проблемный дом республиканский Фонд по защите прав дольщиков, выигравший тяжбу, собирается продать эту недвижимость. Судебная практика по всей стране такова, что покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м в случае банкротства застройщика считают «предпринимательским риском», по которым государство не несет обязательств. Сулейманова включили в четвертую очередь реестра требований кредиторов, но, судя по финансовому состоянию должника, шансы получить компенсацию у него ничтожны.
«Мы действуем в рамках закона»
Республиканский Фонд поддержки дольщиков попросил Арбитражный суд РТ признать отсутствующим обременение в отношении земельного участка под девятым домом в ЖК «Молодежный» в виде записей о регистрации договора участия в долевом строительстве. Проще говоря, фонд просил признать известного предпринимателя Алмаза Сулейманова утратившим право на 11 нежилых помещений общей площадью около 1 тыс. кв. м в последнем долгострое группы компаний «ФОН» на Ноксинском спуске. Речь идет о сданном в конце июля этого года пятом 323-квартирном доме по улице Чингиза Айтматова, 9.
Продавать квартиры и офисы в этой многоэтажке начали еще в 2014 году. Алмаз Сулейманов и его компания ООО «Альянс Плюс» скупили здесь всю нежилую недвижимость на сумму без малого 23 млн рублей. Сдать дом планировалось в 2016-м. Однако из-за краха группы компаний «ФОН» стройку заморозили, успев только забить сваи. Прошлой весной застройщик — «фоновское» ООО «ЖК «Молодежный», был признан банкротом, так что достраивал здание Фонд поддержки дольщиков РТ. Нацеленный прежде всего восстанавливать права рядовых граждан — покупателей квартир, а не инвесторов, ФПД и обратился в арбитраж с таким иском.
После нескольких слушаний в течение последних месяцев на этой неделе суд вынес решение. ООО «Альянс Плюс» было привлечено в качестве третьего лица, но от него никто не явился, и заседание прошло в отсутствии его представителя.
Юрист Фонда Татьяна Гусева на суде пояснила, что существующее обременение нарушает права и интересы организации, препятствует распоряжению имуществом.
Она отметила, что по закону «О банкротстве» Фонду были переданы права и требования всех участников долевого строительства — физических лиц, по достройке их квартир в доме по ул. Чингиза Айтматова, 9. Но это не распространяется на покупателей нежилых помещений площадью более 7 кв. м, поэтому гражданин Сулейманов не был включен в реестр участников строительства.
— Мы действуем в рамках закона, и обязательства перед ним по закону не могут быть переданы в Фонд. Это сложившаяся практика, и она подтверждена судебными актами, — подчеркнула Гусева.
Если «незавершенка» достраивается за бюджетные деньги, то закон защищает только интересы обманутых дольщиков, заплативших за жилье, парковки и кладовки (отсюда и норма — 7 «квадратов»). Подразумевается, что покупатели нежилых помещений приобретают их для занятия бизнесом, в инвестиционных целях, и страховать их предпринимательский риск государство не готово. Поэтому в случае банкротства застройщика они не получают компенсаций и часто остаются ни с чем. Хотя, конечно, бывают редкие случаи (даже в Казани), когда им удается отстоять свои права.
«Застройщик должен погасить долги перед всеми»
Представитель Сулейманова, юрист Чулпан Сабирова просила суд отказать заявителю. В защиту своей позиции она подчеркнула, что требования истца о непризнании обременения основаны на том, что сделка якобы является недействительной.
— Но сделка о долевом участии в строительстве нежилых и жилых помещений недействительной не признана и недействительной не является. Закон «О банкротстве» (ст. 201.12.2 и 201.14) говорит о том, что после передачи участникам долевого строительства всех помещений денежные требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются, в том числе требования кредиторов, которые не являются участниками строительства. Потому что у застройщика есть кредиторы, которые являются участниками строительства и не являются участниками строительства, и обязанность по погашению долга, в том числе обеспеченных обязательств, остается. Застройщик должен погасить долги перед всеми, а не только гражданами, которым повезло, — парировала юрист.
Она добавила, что права Фонда никак не нарушены, так как ее доверитель не распоряжается земельным участком, он не передан ему в собственность, на него имеется лишь право аренды, которое сохранится лишь до тех пор, пока все помещения в этом здании не будут реализованы. И этот залог не ограничивает ни право распоряжения, ни продажи участка Фондом.
Включили в реестр кредиторов
Представитель Фонда Татьяна Гусева обратила внимание суда на то, что на прошлой неделе долг застройщика перед Сулеймановым был включен в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «ЖК «Молодежный», признанного банкротом.
— Его права защищены законом. Залоговые требования трансформировались в денежные, он имеет право на удовлетворение своих требований в порядке очередности, установленной законом о банкротстве, — отметила юрист.
Заметим, что внесение в реестр кредиторов Сулейманов тоже добивался через арбитраж. Сумма его претензий составляет без малого 65,9 млн рублей. Эксперты считают, что, учитывая долги группы компаний «ФОН» и очередность возврата, скорее всего, отбить эти деньги не удастся.
Выслушав доводы сторон, судья Айдар Галиуллин удовлетворил заявление Фонда и признал отсутствие обременения участка под домом по улице Чингиза Айтматова, 9 в виде записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве. Управление Росреестра должно погасить в ЕГРН запись о регистрации от 2019 года договоров купли-продажи нежилых помещений от 2014 года, заключенных Сулеймановым. Решение может быть обжаловано в 11-м арбитражном апелляционном суде.
Если же этого не произойдет, и оно вступит в законную силу, Фонд намерен продать несостоявшуюся собственность Сулейманова.
Скупали оптом
Начиная с 2014 года, Алмаз Сулейманов и его фирма «Альянс Плюс» активно скупали, а затем перепродавали квартиры и офисы в различных жилых комплексах, которые строила группа компаний «ФОН». Например, в 5-м, 6-м и 7-м домах ЖК «Симфония» (сейчас ЖК «Возрождение») по предварительным и инвестиционным договорам они выкупили у «Фон-Ривьеры» 88 квартир на общую сумму 153,6 млн рублей, в последнем сданном долгострое в ЖК «Молодежный» приобрели 15 двух- и трехкомнатных квартир площадью более 1 тыс. «квадратов».
После того, как рухнула империя «ФОНа», известному рантье даже пришлось объяснять характер таких массовых сделок следствию, а затем и суду — в качестве свидетеля по делу Анатолия Ливады. В 2019 году бизнесмен подал иск к находившемуся в предбанкротном состоянии ООО «ЖК «Молодежный» о признании 15 инвестиционных договоров, заключенных с ООО «Альянс Плюс», и предварительного договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного с индивидуальным предпринимателем Алмазом Сулеймановым, договорами долевого участия и их соответствующей государственной регистрации, а также о признании его права собственности на доли в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте — 323-квартирном жилом доме с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: город Казань, Советский район, улица Ноксинский спуск, в виде квартир и нежилых помещений. Суд его иск удовлетворил.
Сулейманов заявил свои требования в деле о банкротстве ООО ЖК «Молодежный» о передаче ему этих 15 квартир. Однако суд указанные требования трансформировал в денежные и включил их в денежный реестр, указав что эти права он приобрел у «Альянс Плюс» после признания застройщика банкротом, и, соответственно, не может претендовать на получение жилых помещений, так как юридические лица не имеют такого права.