Рынок жилья Казани: упадут ли цены из-за провального старта сезона?
Вслед за августом сентябрь показал рекордно низкие продажи новостроек, но уже на фоне просевшей «вторички»
На рынке жилья уже несколько месяцев подряд затишье. По данным Росреестра, в сентябре не произошло даже сезонного всплеска — число сделок на первичном рынке оказалось таким же низким, как и в августе. Это самые провальные показатели рынка за последние 3 года. Эксперты считают, что причина в росте цен, который произошел накануне перехода на эскроу, а также в недостаточном снижении ипотечных ставок. Более того, в этот раз «просела» и «вторичка» — в Казани спрос снизился до 17 процентов. Стоит ли ждать удешевления «квадратов» на фоне снижения спроса — в материале «Реального времени».
Как первичка «просела» на 40%
Несмотря на то, что осень традиционно считается началом сезона деловой активности, в Татарстане в этот раз не вырос спрос ни на новое, ни на готовое жилье. Об этом говорит суровая статистика Управления Росреестра по РТ: в сентябре было зарегистрировано всего 1 047 договоров долевого участия (ДДУ) — ровно столько же, сколько и в августе, когда падение составило 20%. И это самый провальный результат за последние 3 года. По сравнению с 2018 годом спрос на новостройки упал почти на 40%, с 2017-м — на 35%.
На графике хорошо видно, что падение на первичном рынке продолжается уже с июля. Так, в III квартале нынешнего года Росреестр зафиксировал в Татарстане 3 352 сделки. Много это или мало? Для сравнения: в III квартале 2018 года было зарегистрировано 5 042 ДДУ, в 2017-м — 4 683 ДДУ.
А что же на вторичном рынке? Быть может, спрос сместился в сторону готового жилья? Увы, «вторичка» в прошлом месяце тоже ощутимо «просела». По данным Управления Росреестра по РТ, в сентябре в Казани было заключено 1 529 сделок купли-продажи на жилые помещения, что оказалось почти на 17% меньше, чем в августе (1 837 сделок). А уж если сравнивать нынешний сентябрь с прошлогодним, окажется, что падение и вовсе оказалось колоссальным и составило 40%.
Девелоперы: «О стагнации речи не идет»
Впрочем, охлаждение на рынке жилья было вполне предсказуемым. Еще год назад эксперты «Реального времени» предупреждали, что головокружительный рост спроса и цен на квадратные метры происходит не за счет отложенного, а за счет будущего спроса. Участники рынка утверждают, что сейчас речь идет не о стагнации, а скорее о стабилизации ситуации после «аномального» 2018 года.
— Действительно, этот год сложнее, чем предыдущий. В прошлом году драйверами роста продаж выступили снижающаяся ипотечная ставка и опасения населения в том, что после введения эскроу цены вырастут, что, собственно говоря, и произошло. Цены действительно выросли, а ипотечная ставка в начале 2019 года пошла вверх. Закономерно, что это сказалось и на продажах. Говорить о стагнации рано. Продажи идут хорошо. Но на фоне аномального 2018 года, они несколько скромнее, — говорит заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Не склонен сгущать краски и генеральный директор компании СМУ-88 Илья Вольфсон.
![](/uploads/article/0b/a2/59afee95ba85d31b.jpg)
От застройщиков ждут дисконтов
Понятно, что на фоне снижения спроса говорить о резком скачке цен на жилье не приходится. Опрошенные нами застройщики рассказали, что новое жилье с июля, то есть с момента официального перехода на эскроу, в среднем подорожало до 5%. Существенного удорожания квадратных метров до конца года также не ожидается.
![](/uploads/article/24/b4/1e30386ad0058ab3.jpg)
Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что в следующие месяцы спрос на жилье увеличится, но на ценах этот рост существенно не отразится. При этом она уверена, что суждения о том, что низкие показатели обусловлены «лопнувшим пузырем», не имеют под собой оснований. Никаких потрясений, по ее мнению, рынок недвижимости на сегодняшний день не испытывает.
![](/uploads/article/83/94/f10a43202da5027b.jpg)
Кто остался с ЗОСом?
Напомним, 1 октября завершился период, когда застройщики могли получить ЗОСы (заключения о соответствии) для достройки объектов по старым правилам. Счастливчики, которые успели достроить дома на 30% и продать 10% помещений в них, могут привлекать деньги дольщиков напрямую, как и раньше. Остальным придется привлекать проектное финансирование, то есть получать деньги на строительство в банках.
Казалось бы, все ясно и гладко. Но после 1 октября выяснилось, что часть объектов «подвисла» — застройщики не смогли получить ни ЗОС, ни проектное финансирование. По статистике, опубликованной на сайте наш.дом.рф, всего в России зарегистрировано 7 896 разрешений на строительство. С привлечением средств дольщиков могут строиться 81% объектов. При этом с помощью эскроу-счетов продаются 1 485 объектов.
В Татарстане ситуация более благоприятная. В соответствии с ФЗ-214 строятся 184 из 204 объектов, на строительство которых получено разрешение. То есть 91% объектов могут строиться с привлечением средств дольщиков. В 49 строящихся домах продажи идут через эскроу-счета. Получается, что большая часть крупных застройщиков республики успела подготовиться к изменениям.
![](/uploads/article/ee/f3/aa58231d96fc2b20.jpg)
Продаваться по ФЗ-214 могут и все объекты «КамаСтройИнвест».
— У «КамаСтройИнвест» сейчас три объекта на стадии строительства. Из них два, Z House на Спартаковской и Vincent на Столбова, сразу получили ЗОС, так как находятся в высокой стадии готовности, а проект ЖК «Живи» на Портовой с 1 июля перешел на продажи с использованием эскроу-счетов и проектное финансирование Сбербанка, — говорит Антонина Дарчинова.
![](/uploads/article/10/81/c39451811295370d.jpg)
Коммерческий директор компании «Домкор» Юрий Мочалин отмечает, что компания имеет возможность завершить строительство части объектов, на которые не были получены ЗОС, за свой счет.
![](/uploads/article/76/4b/7f95161f20733183.jpg)
«Раз ключевая ставка понизилась, ипотека все равно подешевеет»
Впрочем, есть и хорошие новости — довольно ощутимый рост в сентябре, по данным Управления Росреестра по РТ, продемонстрировала ипотека. В Казани было зарегистрировано 1 685 ипотек на жилые помещения, что оказалось на 38% больше, чем в августе (1 222 сделки). По Татарстану рост оказался гораздо скромнее: 3 580 сделок в сентябре против 3 377 в августе, то есть спрос на ипотеку увеличился примерно на 6%.
— Из положительных динамик второго полугодия 2019 года следует отметить неоднократное снижение ставок по ипотеке. Сейчас они достигли исторически минимальных значений. Если анализировать формы оплаты, то единственная, которая просела в этом году, — это ипотека, — отмечает Искандер Юсупов.
В то же время эксперты считают, что ставки по ипотеке продолжат снижаться.
![](/uploads/article/4e/a0/28b0380fb8edaf02.jpg)
Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.