«Складоискателям» Казани предлагается лакомый кусочек в Кощаково
Дефицит складских площадей взвинтил цены на аренду, но свободных лотов все равно критически мало
В первом квартале уровень вакансии складских площадей в Казани и агломерации был низким — свободными оставались только 3,4% от общего построенного объема. В это число входят склады всех классов. В особенном дефиците — площади класса А. Спрос слегка снижается на фоне резкого роста арендной ставки (склад класса А стоит сегодня 1 400 рублей за квадратный метр в месяц). Большая часть площадей, которые выходят в открытый рынок, сразу же «сметается». Сейчас в этом сегменте свободных высококачественных площадей в аренду не предлагается. Однако в IV квартале 2025 года в Кощаково (Пестречинский район) в 100 метрах от трассы М-7 будет введен в эксплуатацию огромный склад класса А, который строит федеральный девелопер. В нем еще остались свободными 20 тысяч квадратных метров. Подробнее о ситуации со складами в Казани — в нашем материале.
Спрос на склады в Казанской агломерации сдерживается подорожавшим «квадратом»
В аналитической справке Perfect RED по итогам первого квартала 2025 года приводилась низкая цифра по уровню вакансии складской недвижимости в Казанской агломерации: всего 3,4%. Свободных складов класса А на рынок с начала года не поступало — ближайшая сдача объекта качественной складской недвижимости в эксплуатацию ожидается к концу 2025 года (в целом прогноз по вводу до конца года составляет 204 тысячи «квадратов»).
Как объясняют эксперты казанского рынка недвижимости, в первом квартале года спрос на складские «квадраты» был слегка сниженным. Во-первых, из-за сильного роста цены на аренду: в условиях тотального дефицита качественного склада средняя арендная ставка в Казанской агломерации выросла до 1 400 рублей за квадратный метр в месяц. Во-вторых, в условиях тотальной экономической нестабильности потребительское поведение предсказывать становится все сложнее. А значит, даже крупные ретейлеры или маркетплейсы предпочитают оставаться в выжидательной позиции, оптимизируя уже имеющиеся ресурсы.
Впрочем, дефицит складских площадей никто не отменял. Эксперты прогнозируют, что в течение года на рынке будет колебаться уровень вакансии. Это будет связано с ротацией арендаторов, с появлением предложений по субаренде и с тем, что некоторая часть строящихся складов все-таки будет выходить в свободный рынок.
Где и для кого под Казанью строятся складские комплексы?
Эксперты РГУД недавно проанализировали географическую структуру предложения строящихся складских комплексов в Казанской агломерации. Получилось, что львиная доля того, что возводится, — 52% — располагается в Лаишевском районе. 17% строящихся складов приходится на Зеленодольский район, 18% — на Пестречинский, 8% — на Верхнеуслонский и 5% — на Высокогорский.
Нужно понимать, что подавляющее большинство этих складских объемов строится не для того, чтобы выйти в свободное рыночное предложение. Поскольку девелоперы сегодня четко взвешивают риски, а строительство объектов (особенно качественных) кратно подорожало из-за инфляции материалов и дорогих заемных средств, мало кто из них набирается храбрости строить «куда глаза глядят». Большая часть строящихся складских площадей возводится под конкретного арендатора и передается сразу же ему. Как правило, это крупные маркетплейсы или сетевые мегаретейлеры. Как пример можно привести то, как строил свои распредцентры Ozon в Татарстане. Минувшим летом открылась третья очередь распределительного центра в Зеленодольском районе площадью в 46 тысяч квадратных метров, а в ноябре заработал логистический центр в Лаишевском районе на 60 тысяч «квадратов». Стройка планировалась и запускалась конкретно под Ozon.
Словом, даже ведущееся строительство не говорит о том, что все построенное выйдет в рыночное предложение.
Кто успеет арендовать 20 тысяч «квадратов» в Кощаково?
До конца 2025 года планируется ввод 204 тысяч «квадратов» — и большую часть из них обеспечит крупный складской комплекс в Пестречинском районе (Кощаково).
Его строит известный федеральный девелопер индустриальной недвижимости. Парк входит в семейство аналогичных объектов, которые компания возводит по всей России: в Москве, Самаре, Ростове-на-Дону, Саратове, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске. Теперь на очереди Казань. Что известно об этом проекте? Стандартизованное качество возведения индустриальных парков столичного девелопера позволяет заранее понять, какими именно будут эти площади.
Все эти парки строятся по немецким технологиям: основные конструктивные элементы здания собираются на конвейере, а конструкция возводится из них конструкторным методом. Это обеспечивает высокую скорость постройки — здание возводится в среднем за 5 месяцев. Индустриальный парк возводится под ключ: тут с самого начала будут смонтированы в рабочем состоянии внутренние инженерные системы, выполнены все твердые покрытия и оформлена вся документация. Здания класса А могут быть использованы и под склады, и под распредцентры, и под производство. Они энергоэффективны, за счет этого арендатор сможет снизить эксплуатационные расходы.
Парк под Казанью строится в 100 метрах от трассы М-7, с трассы запроектирован съезд к объекту. Отдельно девелопер отмечает высокую доступность трудовых ресурсов: люди могут ездить на работу и из Казани, и из близлежащих деревень, и из других мест агломерации.
А теперь две новости — хорошая и плохая. Плохая: большая часть площадей в этом объекте уже забронированы. Хорошая: 20 тысяч метров еще остается свободными. Это площади, принадлежащие департаменту коммерческой недвижимости АО «Эссен Продакшн АГ» («Эссен Девелопмент»), и они пока вакантны. Здесь 12-метровые потолки, выдерживаемая нагрузка на квадратный метр пола — 10 тонн. А значит, разместить тут можно не только склад, но и производственное оборудование. Есть парковка на 73 машино-места (27 из них — под фуры) и 24 погрузочно-разгрузочных дока.
Объект планируется к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2025 года. Это ближайший по срокам сдачи складской объект класса А, в котором остаются крупные вакантные площади в пределах Казанской агломерации.
Контактный телефон по вопросам аренды: +79272419858, Роза Насибуллина
Прогнозы и тенденции
Эксперты из РГУД по итогам первого квартала 2025 года делают следующие дальнейшие прогнозы относительно рынка складской недвижимости и описывают тенденции.
Главными арендаторами складских площадей (по объемам аренды) останутся маркетплейсы, продуктовые ретейлеры и компании из логистического сектора. Они генерируют 75—85% сделок на рынке складской недвижимости.
Уровень вакансии на рынке незначительно подрастет в связи с ротацией арендаторов между действующими складскими комплексами и проектами, которые войдут в эксплуатацию в течение ближайшего года.
Цена на аренду и продажу складской недвижимости в Казани и агломерации замедлится: пик ставок пройден, поскольку рост стоимости аренды уже замедлил дальнейший нагрев рынка.