«Застройщики ИЖС до сих пор как падчерица, до них упорядочивание доходит в последнюю очередь»

«Покупатель может в любой момент отказаться от договора подряда»

Как считает директор компании «Корнер» Сергей Степанов, механизм эскроу правильный и нужный для рынка ИЖС. Однако есть в нем и отрицательный нюанс (или, вернее, как выразился эксперт, «спорный вопрос»): застройщик рискует оказаться заложником ситуации, если покупатель применит потребительский терроризм.

Эту лакуну в новом законодательстве отмечают все участники рынка ИЖС. В ситуации с многоквартирным домом приемку объекта осуществляют органы муниципального управления в лице приемочной комиссии, которую назначает администрация. А индивидуальный дом принимает сам заказчик. И стандартов такой приемки до сих пор нет: ГОСТы на многие элементы есть только для многоквартирных домов, законодательных «чек-листов» не прописано, а значит, покупатель практически ничем не связан. А учитывая, что застройщик, по сути, вкладывает в строительство собственные средства и не может забрать деньги, заплаченные клиентом, до тех пор, пока клиент не примет работу, возникает коллизия.

— Ты будешь строить, а раскассировать деньги тебе смогут только после подписания передачи объекта. Покупатель может надолго затягивать этот процесс, и ты, соответственно, еще долго не сможешь вернуть себе деньги, которые потратил на строительство. Но я думаю, что это вопрос пусконаладки, он со временем будет проработан и завершен. А вот рынок точно будет регламентирован! — уверен Сергей Степанов.

Эту же точку зрения транслировали и остальные участники бизнес-бранча «Реального времени». Член правления Ассоциации деревянного домостроения, застройщик коттеджного поселка «Литл Токио» Артур Хафизов рассказал, что инициатива введения эскроу сама по себе хорошая, это поможет сделать рынок ИЖС цивилизованным и сократит количество серых схем, но участников рынка беспокоят большие риски по сдаче объекта. Он объясняет:

— Мы до сих пор не работали по эскроу именно по этой причине, но планируем приступить в ближайшее время. По Гражданскому кодексу покупатель в любой момент может отказаться от договора подряда. А ведь застройщик при использовании схемы эскроу строит на чужой земле. Да, по суду он потом сможет доказать, что выполнил такой-то объем работ, который должен быть оплачен. Но этот объем работ будет оцениваться судебным экспертом, и, скорее всего, по заниженной стоимости. И тянуться судебный процесс может год, два… А у застройщика — проектное финансирование. Под 1% выдается только субсидированное финансирование, сумма которого ограничена. Рыночная ставка, даже с учетом того, что деньги заказчика лежат на эскроу-счете, может быть и 10%. В итоге застройщик не то что прибыли не получит — он и свои-то деньги, затраченные на строительство, не вернет.

Недоработанность регуляторики уже приводит к неприятным эксцессам на стороне застройщика, и дело не только в потребительском терроризме. Бывают и другие случаи, в которых клиент может в любой момент передумать строить дом. Артур Хафизов приводит пример: человек взял ипотеку на строительство дома по льготной программе, заказал строительство, стороны начали работать по механизму эскроу. Вдруг выяснилось, что льготную ипотеку клиент оформил повторно — а значит, не имел на это права. Банк поднял ставку по ипотеке до рыночных значений, клиент сообщил, что ставку в 24% не потянет. От кредита он отказался… А застройщик, который уже возвел часть дома, остался один на один со своими проблемами. Как будет развязываться этот правовой клубок — пока вопрос открытый.

Артур Хафизов (как и многие другие застройщики) предлагает выход из этой законодательной коллизии: надо фиксировать каждый этап постройки дома, сдавать каждую ступень отдельно и обязательно подписывать акты с заказчиком строительства. И так же, поэтапно, по мере подписания актов, раскрывать эскроу-счета. Это, по крайней мере, будет справедливо, ведь договор подряда — это услуга. Выполнил объем работ по этапу — получил за это постоплату.

Руководительница АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова настроена оптимистично:

— Застройщики ИЖС до сих пор были как падчерица, до них упорядочивание доходит в последнюю очередь. Но мы видим в законодательстве множество изменений в пользу застройщиков — потребительский терроризм с рынка постепенно будет вымываться.

«Начиная строительство по эскроу, я понимаю: деньги получу далеко не сразу, а значит, понесу потери»

Радмир Латыпов, руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Ягода Малина», констатирует:

— Законодательно схема не доведена до идеала. Клиент в любой момент может сказать: «Ребята, я пошел». И даже если этого не произойдет, в любом случае теперь, начиная строительство по эскроу, я понимаю: деньги за дом получу далеко не сразу, а значит, неизбежно понесу потери. Соответственно, эти затраты мы переложим на своих покупателей. Поэтому новая схема неизбежно вызовет рост цен на рынке ИЖС.

Руслан Гилязетдинов, руководитель компании «Лаборатория правильных конструкций», как и Радмир Латыпов, размышляет о том, что получение заработанных денег в случае эскроу-схемы откладывается: застройщик возводит дом либо на кредитные средства, либо вкладывая собственные деньги.

— Мы сейчас должны быть еще внимательнее к расчетам. Мы, конечно, учитываем инфляцию. Но не учитываем деньги, потерянные на том, что средства оставались без движения так надолго. Ведь если ту же сумму отнести в банк на депозит под процент (а он сейчас высок!) — получится заработать больше. И мы должны закладывать этот неполученный процент в финансовую модель как потерянные деньги. Мы посчитали, и у нас получилось, что даже при самом благоприятном исходе, когда мы раскрываем эскроу-счет и забираем с него деньги, то теряем порядка 29,3% с этой суммы. И это в лучшем случае! Значит, какую-то часть этих потерь мы должны закладывать в себестоимость. И это опять же перекладывается на наших покупателей.

Артур Хафизов согласен с тем, что застройщику ИЖС в данный конкретный момент в принципе невыгодно строить. Лучше подержать деньги на депозите несколько месяцев — и заработать больше, чем на строительстве дома. Однако строители работают на перспективу с целью сохранить персонал и долю рынка. Рано или поздно процентные ставки упадут, а значит, нужно продолжать и оптимизировать сроки строительства.

Ильяс Гимадов, создатель коттеджных поселков «Ханский дом» и «Алтын», обращает внимание еще на религиозный аспект схемы с эскроу-счетами и проектным финансированием. Застройщики, которые работают по исламским канонам, кредиты брать не могут. А потому Ильяс Гимадов пока отказался работать по новой схеме — ждет, когда введут эксперимент по проектному финансированию, который соответствовал бы шариату.

«Возникает целое поле для коррупции»

В чем исток проблемы потребительского терроризма в сегменте ИЖС? Застройщики объясняют: да просто принятие объекта никак не регламентировано. В законодательном поле выстроена вся схема, кроме того, как должен приниматься объект. Никакого аналога Госстройнадзора в секторе ИЖС нет, все очень зыбко. Основываясь на этом, авантюрно настроенные покупатели стремятся «выкрутить руки» застройщику, не подписывая документы (а значит, откладывая раскассирование эскроу-счета), пока строительная компания не выполнит те или иные работы (порой даже не предусмотренные в изначальном договоре).

Так может быть, и для рынка ИЖС стоит ввести специальный орган, на который можно было бы возложить приемку частных домов — и снять проблему? Участники рынка сомневаются в такой перспективе.

Руслан Гилязетдинов размышляет: если и появится некий госорган со штатом сотрудников, принимающих частные дома, то может возникнуть риск коррупции.

— Нет предела совершенству, в каждом здании можно найти что-то, что можно улучшить. И вот приходит к тебе сотрудник этого ведомства, уполномоченный указывать тебе, как должно быть. Ведь механизма, регламента приемки, напоминаю, до сих пор нет. Поэтому возникает целое поле для коррупции! И мы снимем риск потребительского терроризма, зато получим риск коррупционной нагрузки, — говорит эксперт.

Вторит коллегам и Радмир Латыпов: а какими компетенциями должен обладать этот гипотетический сотрудник регулирующего органа? Какую проходить сертификацию? И главное — на основании чего принимать дом, чему он должен соответствовать?

Кстати, в Ассоциации деревянного домостроения, в правление которой входит Артур Хафизов, сейчас разрабатываются стандарты приемки домов. Руководитель ООО «Маленький Токио» говорит:

— Говоря о приемке, начинать надо с проекта. Но 90% рынка ИЖС строят дома без проектов! А проект, выполненный согласно текущему законодательству, для индивидуального дома будет стоить до 30% от всей стоимости постройки. Поэтому этого пока никто не делает. Но приемка должна идти строго по проекту — и проводить контроль качества в процессе строительства тоже нужно будет по нему. А пока известно, что если в договоре не прописано, по каким ТУ ты работаешь, ориентироваться предлагается на ГОСТы, разработанные на многоквартирное жилье. Словом, тут у нас пока имеется голубой океан, требуется упрощение состава проектной документации для ИЖС. Потому и высоки риски потребительского экстремизма.

Интересную мысль озвучил Ильяс Гимадов (коттеджные поселки «Ханская Усадьба» и «Алтын»). По его мнению, функцию приемки домов, построенных по схеме эскроу, возьмут на себя банки — в конце концов, ведь у банка в залоге находится строящийся дом, а значит, в его качестве кредитор заинтересован кровно. Более того, по мнению Ильяса Гимадова, банки вооружатся для этого цифровыми технологиями:

— Мы уже видели, как банки вводили различные приложения, где все было автоматизировано. Уверен, они разработают нейросеть, ИИ, с помощью которого качественно выстроят систему оценки по фото и видео, без необходимости выезжать на объект специалисту. Уверен, что мы к этому придем. Домов очень много, и чтобы все их объективно принимать, нужна автоматизированная система оценки!

С ним согласен Фарсель Иматов, специалист компании «ФЛЭТ»: он считает, что для банка важно, что находится у него в залоге — дом, который невозможно будет продать, или все-таки ликвидный актив. Впрочем, Артур Хафизов надежды коллег не разделяет:

— Мы общались с банками на тему того, что нужно контролировать строительство. Качество строительства у них стоит не на первом месте. Они не хотят держать в штате сотрудников, которые будут контролировать строительство. Им нужна страховка. Страховая компания, которая возместит убытки, если с домом что-то случится.

«Разгар самых жарких событий мы увидим в скором времени»

Вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев смотрит на вопрос с точки зрения потребителя — эскроу призван защитить людей от обмана или от результата непродуманности действий застройщиков.

— К сожалению, у нас на рынке достаточно много недобросовестных застройщиков, которые строят некачественно, — констатирует Андрей Савельев и тоже приводит пример: — У нас в настоящий момент инициируется судебный процесс по некачественному строительству. Представьте, дом построили за 7 миллионов, и экспертиза показала, что исправить ошибки застройщика будет стоить еще 3,5 миллиона. В этом смысле механизм эскроу, я считаю, очень хорош для покупателя!

Сергей Степанов тоже уверен, что покупатель, используя для покупки схему эскроу, будет спокоен:

— Он будет точно знать, что его деньги хранятся в безопасной ячейке, в любой момент может отрегулировать вопросы с банком, застройщиком и подрядчиком. Однако небольшим организациям теперь очень сложно будет строить, с учетом фактической «заморозки» денег, полученных от покупателя.

Артур Хафизов объясняет, откуда появляются многочисленные истории о том, что покупатели и деньги теряют, и дома не получают, да еще и банку остаются должны. Есть открытые мошенники, которые и не собирались ничего строить. Их целью было собрать деньги и раствориться в тумане. Но гораздо больше компаний просто не справились, не рассчитали своих сил и возможностей, повели себя непрофессионально — в результате не смогли выполнить свои обязательства.

— Возьмем пример с домом за 7 миллионов. Напрашивается мысль: скорее всего, смета изначально была занижена. Часто так работают «застройщики», которые вообще не связаны с ИЖС, а просто запрыгнули в этот бизнес, потому что в нем появились дополнительные деньги за счет льготной ипотеки. У нас люди вкладываются в пирамиды! А тут им предложили очень низкую цену, подходящую для минимального первоначального взноса 15% и максимальной сумме ипотеки 6 млн руб. Конечно, многие поверили и заключили сделку. И теперь получат ли они свои дома — зависит от того, на какого застройщика они нарвались. Думаю, мы в ближайшее время увидим много компаний, которые хотели построить, но не справились. Разгар самых жарких событий мы увидим в скором времени, — говорит Артур Хафизов.

Про мнению Анастасии Гизатовой, в ближайшее время количество обманутых клиентов ИЖС, которые выйдут в публичную плоскость, вырастет минимум втрое — как раз «благодаря» тем застройщикам, которые не рассчитали сил и за счет последующих клиентов строили дома предыдущим.

Андрей Савельев вспоминает, как в начале нулевых было модно держать торговые ларьки, в конце нулевых — иметь два грузовика и заниматься грузоперевозками. А в период ажиотажного спроса на ИЖС в 2020—2024 гг. стало модно становиться якобы застройщиком. И эта группа бизнесменов, которые возводят дома, не имея ни опыта, ни финансовой подушки, ни понимания рынка, дает большой риск. Ведь построить дом — сложный процесс, который требует компетентности, понимания процессов и штата квалифицированных сотрудников (включая финансистов).

— Но посмотрите на первичный рынок многоквартирных домов: там процессы уже выстроены. То же самое будет здесь. Будет регулировка, будут выстроены все процессы, отрегулирован акт приема-передачи домов, — надеется Андрей Савельев.

«Эти ребята сыграли в пирамиду, и она посыпалась»

Радмир Латыпов (коттеджный поселок «Ягода Малина») тоже уверен, что ввод механизма эскроу поможет вымыть с рынка множество неблагонадежных игроков:

— У них все плохо, потому что в один момент эти ребята сыграли в пирамиду. И она посыпалась, как сыплются все пирамиды рано или поздно. Будет хорошо, если они хотя бы достроят то, что начали.

Ильяс Гимадов считает, что большинство недобросовестных застройщиков не собирались никого обманывать. Он объясняет: назвать себя застройщиком, строительной компанией, очень просто. Для этого не нужно ни лицензии, ни каких-то разрешений. Только юрлицо, уставный капитал размером в 10 тысяч рублей — и все, можно было гордо именоваться застройщиком ИЖС. Это законно. Но теперь, чтобы работать по эскроу, надо доказать, что ты строишь дома уже не менее двух лет. Видя эту ситуацию, многие небольшие бригады, которые раньше называли себя компаниями, просто перестают работать и переходят на другие схемы деятельности (например, на флиппинг — перепродажу недвижимости в короткие сроки после ремонта). И главное — открывали свои «строительные компании» менеджеры, прорабы, бригадиры… У них не было таких компетенций, которые позволили бы организовать грамотный финансовый учет. Между тем грамотный финансист — маст хэв для каждой компании, особенно если она занимается таким непростым делом, как строительство.

— Деньги от клиента приходят — они воспринимают их как «мои деньги». Но правильно работать по-другому: отработать, проект закрыть, все посчитать, и если что-то осталось после сдачи объекта — занести себе в прибыль. А вообще, я скажу: в Татарстане сейчас действуют больше 1 000 застройщиков, начиная от ИП и заканчивая юрлицами разного объема. С другой стороны, у нас есть Федерация ИЖС, в которую входят 200—300 застройщиков из Казани. Выходит, что большинство не участвует в обсуждениях моментов, важных для отрасли? — задается риторическим вопросом создатель коттеджных поселков «Ханская усадьба» и «Алтын».

Вместо эпилога

Резюмируя все вышесказанное, можно отметить: казанские застройщики ИЖС считают ввод обязательного эскроу-механизма положительным фактором.

Во-первых, это цивилизует рынок, вымоет с него случайные компании. Во-вторых, защитит покупателя от «сделок», в результате которых он остается без дома и без денег, зато с кредитом.

Однако есть и менее однозначные моменты: во-первых, механизм эскроу однозначно приведет к росту чека на загородные дома. Ведь застройщик как минимум переложит на покупателя банковские комиссии за ведение эскроу-счетов и свои недополученные выгоды из-за того, что деньги за дом лежат без движения, замороженные. А во-вторых, до совершенства правовому обоснованию еще далеко: отсутствие регламентов по сдаче-приемке дома открывает лакуну для потребительского экстремизма.

Однако участники рынка ИЖС уверены: 2025 год станет рекогносцировочным. Сначала будет тяжело, но в процессе применения схемы механизм будет отрегулирован, шероховатости сгладятся, недостающие акты будут прописаны. Сфера ИЖС перестанет быть падчерицей, «дикое поле» цивилизуется, и будущее, как считают ряд наших спикеров, за индивидуальными домами.