Как меняется рынок недвижимости Татарстана: тренды, тенденции, прогнозы

Что было с рынком недвижимости Татарстана в 2024 году

Позитивное начало года

1 июля 2024 года разделило рынок недвижимости на «до и после». В первом полугодии его росту способствовало множество положительных факторов: рост экономических показателей и зарплат, низкая безработица. Вместе с этим увеличивалось потребление и инфляция. Центральный банк РФ сохранил ключевую ставку на уровне 16%, в связи с чем выросли и ипотечные ставки.

Но это не оттолкнуло покупателей недвижимости. В первом полугодии 2024 года объемы ипотечного кредитования оставались достаточно высокими: с января по июль банки одобрили 763,1 тысячи займов на сумму 3,2 трлн рублей. Эксперты связывают это с желанием заемщиков успеть воспользоваться ускользающими возможностями. Заместитель директора по маркетингу и продажам ООО «Суварснами» Марсель Абдулхаев поделился:

«В преддверии завершения льготной ипотеки с господдержкой было время ажиотажа — тогда офисы продаж работали до последнего клиента».

Застройщики также спешили вывести объекты на рынок пока действовали льготные программы. Несмотря на это, на первичном рынке сформировался дефицит предложения. В среднем по стране недвижимость подорожала на 6%. Но в некоторых городах этот показатель достиг рекордных значений. Например, летом в Казани стоимость квадратного метра составила 259,6 тыс. рублей (+37%, по сравнению с предыдущим годом).

Как сообщил генеральный директор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев, рекордный рост цен на недвижимость в Казани связан не только с изменениями в банковской сфере, но и с тем, что столица Татарстана является одним из самых благоустроенных и логистически развитых городов в России:

«Столица Татарстана стала магнитом для всей страны, а в этом году, благодаря БРИКС, образ нашего благополучного города закрепился в сознании миллионов людей».

Отмена льготной ипотеки

После отмены льготных программ и изменения условий семейной ипотеки рынок недвижимости продемонстрировал падение. Этому также способствовало быстрое исчерпание банками лимитов по оставшимся ипотечным программам, ужесточение условий на выдачу займов. Многие учреждения увеличили первый взнос до 50%, ограничили виды недвижимости, которые можно взять в ипотеку.

Уровень инфляции также вырос, и к концу года Центральный банк поднял ключевую ставку до 21%. Ипотечные ставки выросли вновь. Жилищные кредиты стали дорогими и невыгодными. В ЦИАН посчитали, что при ставке 30% заемщик отдает банку семикратную стоимость квартиры.

Девелоперы Татарстана были готовы к изменениям и прогнозировали снижение продаж. В среднем по рынку они упали на 40%. При этом, по данным «Домклик», медианная цена квадратного метра по стране к концу года выросла еще на 1,8% и составила 186 тыс. рублей. Татарстан занял четвертое место после столиц и Московской области, достигнув отметки в 191 тыс. Это в том числе было связано с ростом цен на строительные материалы, считает Наиль Галеев:

«Квадрат жилья продолжил расти, потому что растет себестоимость строительства и стоимость банковских услуг из-за роста ключевой ставки. Никаких предпосылок для снижения нет».

Такие тенденции прослеживались как в целом по стране, так и в Татарстане в частности. Однако показатели первого полугодия нивелировали просадку второго, и 2024 год вошел в тройку лучших за последние десятилетия. Объем выданных кредитов на недвижимость составил 4,9 трлн рублей против показателя 2023 года в 7,8 трлн и 2020-го — 4,5 трлн. Ранее эта сумма не превышала 3 трлн.

Итоги года

На середину декабря 2024 года строительный рынок республики демонстрировал следующие показатели:

• Объем строительных работ оценивается в 813,6 млрд руб.

• Прирост за год составил 8%.

• В отрасли работает 86 тыс. человек.

• Средняя зарплата строителей — 63,5 тыс. рублей.

• Введено в эксплуатацию 3,2 млн. кв. м.

• Индивидуальное жилищное строительство — 2,3 млн. кв. м.

• Многоквартирных домов — 756,6 тыс. кв. м.

• В ипотеку продано 142,9 тыс. кв. м.

Коммерческий директор компании «Унистрой» Гэльнур Валеева подвела итоги года:

«Первые два месяца 2024 года были сложными, но с марта ситуация изменилась — май и июнь оказались рекордными. Благодаря первой половине года мы зашли с хорошим запасом по продажам. Вторая половина года, как и ожидалось, стала менее удачной, среднее падение уже в июле — августе было на уровне 30-40%. Немного выровняли продажи в сентябре — октябре, благодаря выделению лимитов и объектам высокой стадии готовности. Рынок вернется к оптимизму при условии стабильного банковского финансирования».

Во втором полугодии 2024 года запуск новых проектов застройщиков замедлился. На это в том числе повлиял кадровый голод. Наиль Галеев отметил:

«Мы могли бы вывести на рынок 9 проектов, но вопрос также состоит в кадровом потенциале. Нам не хватает людей для работы».

Также подорожало проектное финансирование. Во втором полугодии 2024 года на строительном рынке начались непростые времена.

Что ждет рынок недвижимости Татарстана в 2025 году

Прошлый год закалил застройщиков и производителей строительных материалов, которым пришлось работать в условиях неопределенности. Проблемами строительной отрасли всерьез обеспокоились власти Татарстана. Им доложили о сокращении объема реализованных новостроек.

Глава республики Рустам Минниханов поручил продумать меры, которые помогут избежать банкротства застройщиков и поддержат их. Глава Министерства строительства Марат Айзатуллин считает, что рынку важно не допустить обманутых дольщиков.

Часть застройщиков не теряют оптимизма. Они ожидают увеличения объемов строительства в 2025 году и ввода в эксплуатацию 3,5 млн кв.м, согласно плану. Некоторые девелоперы начали самостоятельно искать выход из сложившейся ситуации — субсидируют клиентам ипотечные ставки, предлагают рассрочку и используют другие меры.

Коммерческий директор компании «ТатИнвестСтрой» Анна Абрамова считает, что при государственной поддержке ипотечных программ и стабилизации стоимости строительных материалов цены на жилые квадратные метры вновь станут доступными широкому кругу покупателей. Эксперты сходятся во мнении, что ипотека станет выгодной (12% и ниже) только после того, как Центробанк опустит ключевую ставку до 10%. Но этого не стоит ждать раньше весны 2025 года.

Марсель Абдулхаев прогнозирует, что в связи с ростом цен на строительные материалы возведение объектов обходится дорого, поэтому «стоит ожидать снижения темпов строительства на рынке в 2025 году до налаживания ситуации». К тому же в отрасли планируют ввести ипотечный стандарт и меры по минимизации рисков ипотечного кредитования. Эксперт рекомендует не откладывать покупку недвижимости:

«Ситуация быстро меняется, но ждать лучших времен не стоит: они уже в прошлом. Что касается бизнеса, то в выигрыше останутся застройщики, открытые к новым возможностям».

Представители отрасли убеждены, что 2025 год станет испытанием для застройщиков. Гэльнур Валеева считает, что пока ключевая ставка остается неизменной, объем продаж не сможет вернуться на уровень первого полугодия 2024 года. Без дополнительных государственных мер поддержки количество сделок сократится.

Какие нацпроекты поддерживают рынок недвижимости

На прошедшем 25 октября 2024 года в Москве III Всероссийском строительном конгрессе «Создание» эксперты обсудили меры, которые помогут строительному рынку преодолеть сложности. Первый заместитель министра строительства и ЖКХ, Александр Ломакин сообщил, что рынок непременно будут поддерживать нацпроекты:

«Один из федеральных проектов направлен на сокращение инвестиционно-строительного цикла. В первую очередь это связано с необходимостью применять типовые объекты: детские сады, школы, поликлиники. Это позволит ускорить и снизить стоимость строительного процесса».

По словам директора по закупкам и тендерам ГК «Самолет» Артема Блинова, еще одной проблемой отрасли является то, что более трети оборудования застройщиков работает с использованием иностранных комплектующих. Это влияет на себестоимость возведения объектов, строительных материалов. Эксперт подчеркнул, что из-за этого девелоперы вынуждены поднимать цены. Чтобы этого избежать и не зависеть от западных поставщиков, необходимо либо сформировать запасы комплектующих, либо полностью перейти на отечественное оборудование.

Генеральный директор СТД «Петрович» Евгений Мовчан развил вопросы сокращения издержек: «В непростые времена нормальное желание игроков рынка — уменьшить расходы. Правильная реакция на сложности — не сокращение штата, а изучение процессов, которые можно оптимизировать».

Например, с помощью систем видеонаблюдения на основе искусственного интеллекта можно отслеживать случаи кражи строительных материалов, несоблюдения строительных технологий. Нейросеть отследит нештатную ситуацию и перенаправит трансляцию на экран оператора. Как известно, кражи на строительных объектах — явление нередкое. Они приводят к значительным финансовым потерям.

«Цифровая трансформация — едва ли не первостепенная задача строительной отрасли в период кризиса. Она поможет повысить эффективность всех строительных процессов»,— подчеркивает вице-президент DOGMA Илья Витковский.

Эксперты считают, что новые технологии могут стать точкой роста для застройщиков. Они позволят снизить издержки без ущерба для бизнес-процессов, принимать решения на основе достоверных данных. Например, с помощью сквозной аналитики девелоперы могут увидеть весь путь клиента и понять, какие каналы приводят к сделкам. Это, в свою очередь, дает возможность застройщикам оптимизировать рекламные расходы.

Вместе с развитием технологий растет и количество ботов, за которых застройщикам приходится платить. А стоимость одного такого обращения может достигать десятков тысяч рублей. Таким образом, фрод остается одной из главных проблем для застройщиков по всей России. Но лидеры рынка недвижимости Татарстана уже научились решать такие задачи с помощью отечественных ИТ-инструментов.

Директор оптовых продаж СТД «Петрович» Елена Азарова считает, что цифровизация в недвижимости — неминуемый процесс:

«Пока не все застройщики и производители готовы к использованию высокотехнологичных инструментов, но в конечном итоге они упрощают и делают более комфортной работу всех участников. Поэтому цифровизация в девелопменте будет нарастать».

Технологии также открывают новые возможности перед покупателями, например:

• Цифровые решения, которые используют на своих площадках классифайды недвижимости, упрощают поиск и выбор объекта. Пользователь может сравнить объекты, цены на них, выбрать самое выгодное предложение застройщика, находясь на одной платформе.

• Технологии виртуальной реальности позволяют ознакомиться с объектом и сформировать первое впечатление о нем, не выходя из дома.

• Нейросети собирают аналитику рынка и помогают выбрать наиболее удачный момент для покупки.

• Системы кол-трекинга и голосовые помощники позволяют получить обратную связь в считанные минуты, что существенно экономит время клиента. Ему не нужно долго ждать на линии — из-за этого клиенты часто уходят к конкурентам.

• Системы аналитики помогают застройщикам создавать более персонализированные предложения. Они изучают интересы клиента и подбирают наиболее релевантные объекты по нужным параметрам. В результате покупатель тратит меньше времени на поиски подходящих вариантов. А застройщик получает возможность сократить затраты на маркетинг и приводить наиболее релевантных клиентов.

Подведем итоги

Эксперты единогласны во мнении, что 2024 год нельзя назвать неудачным для рынка недвижимости Татарстана, а 2025-й, скорее всего, станет для застройщиков очередной проверкой «на прочность». Пройти испытания и удержаться на рынке смогут компании, которые умеют быстро реагировать на изменения и адаптироваться к ним. В этом девелоперам помогут высокотехнологичные инструменты, интеграция которых в бизнес-процессы застройщиков и производителей строительных материалов неизбежна.