Искандер Калимуллин: «Рынок жилой недвижимости будет стагнировать»

«Ускорить цикл согласования до 6 месяцев»

— Искандер Ринатович, над какими проблемами рынка недвижимости вы сейчас работаете? Есть ли для них варианты решений?

— Есть такие инициативы. Помимо легких реформических решений, связанных с послаблением в части согласования земельных участков и назначения земель, мы хотим реализовать программу, которая, по нашему плану, должна иметь статус государственной. Мы ее пока условно назвали «Малоэтажная Россия — процветающий Татарстан». Основа этой программы заключается в том, чтобы проекты на те или иные объекты недвижимости имели возможность получить ускоренный цикл согласования.

Самая большая проблема, с которой сталкиваются девелоперы и застройщики в целом, — большие регламентные сроки согласования при разработке того или иного проекта. Они составляют от 1,5 до 3 лет как минимум, если мы говорим о многоэтажной застройке. Если о малоэтажной, то здесь есть определенные тактики, к примеру, идти не по процедуре получения разрешения на строительство, а получения разрешения на реконструкцию. Регламентным образом это сокращает сроки, но и этого недостаточно.

Для того чтобы исправить ситуацию, мы работаем над программой, которая должна включать в себя основной аспект, связанный с тем, чтобы нам не пришлось доказывать точечно на том или ином объекте недвижимости, что здесь нужно сделать реконструкцию. Все должно быть осуществлено таким образом, чтобы объекты недвижимости подпадали под эту программу, соответственно, получали статус об ускоренном цикле согласования до 6 месяцев — вот наш прицел.

— На какой стадии сейчас подготовка программы?

— На стадии разработки. Программа отдана профессуре для того, чтобы она приобрела исследовательский вид. Все-таки государственная программа должна иметь очень серьезную аргументацию с точки зрения целесообразности внедрения. И конечно, дальше будут использованы различные инструменты для лоббирования этой программы на государственном уровне.

«Рынок еще не знал периода, когда бы недвижимость дешевела»

— Какие изменения претерпевает рынок коммерческой недвижимости?

— Со мной могут не согласиться коллеги, но я считаю, что рынок еще не знал периода, когда бы недвижимость дешевела, особенно коммерческая. В последнее время все больше и больше набирает оборот тренд на отдельно стоящие здания. В отличие от коммерческих пространств на первых этажах жилых домов, у отдельно стоящего здания есть ряд преимуществ: у них особое позиционирование. Кроме того, исключаются проблемы с жильцами, подъездными путями и другие.

Вы удивитесь, но таких зданий много. К примеру, одно из направлений — это центральные тепловые пункты. Около шести лет «Татэнерго» проводило реформу. Все котельное и бойлерное оборудование, которое необходимо для обслуживания многоквартирных домов в густонаселенной жилой застройке, стали переводить в цокольные и подвальные этажи этих же домов. Здания ЦТП, которые находились по центру жилых кварталов, оказались не нужны, их выставили на аукцион, где многие предприниматели их выкупили.

— Насколько подорожала коммерческая недвижимость?

— Точно сказать тяжело. Если смотреть по объектам, которыми мы занимаемся, в строящемся апарт-отеле в трехэтажном отдельно стоящем здании на 44 апартамента со своей управляющей компанией в августе 1 кв. метр стоил 230 тысяч рублей, сейчас это 300 тысяч рублей. Когда здание будет готово, стоимость будет начинаться от 350 тысяч рублей за «квадрат».

Мы опираемся на статистику того, как сейчас продаются аналогичные апартаменты в городе. Например, есть такие компании, которые поставили себе дедлайн по окончанию строительства на 2026 год, но уже сейчас продают по 400 тысяч за кв. метр. Но я бы усомнился в обоснованности такой цены еще на стадии котлована. Стоимость аренды апартаментов в Казани варьируется от 2,5 до 15 тысяч рублей за сутки.

Если говорить в целом про коммерческую недвижимость, сумма зависит от сегмента: офисные, складские или торговые площади. Разброс цен может составлять от 250 до 6,5 тысячи рублей за квадратный метр в месяц.

Помещений хватает, но не совсем устраивает качество тех, что представлены на рынке. Очень многие девелоперы, к сожалению, экономят на качестве. Поэтому я думаю, что офисных пространств хватает, чего нельзя сказать об апартаментах. У нас в городе наблюдается дефицит номерного фонда, поэтому строятся отели. Республика активно привлекает инвестиции со всего мира. Что не год, то у нас какой-то большой повод, вот недавно прошел БРИКС. По моему прогнозу, этот дефицит номеров закроется к 2026—2027 году.

— Бизнес жалуется на нехватку складских площадей.

— Складские помещения есть, просто их все вывели за черту города. Это решение республики, чтобы в город не заезжали фуры и логистические центры размещались за его границей. Поэтому, конечно же, негодуют многие ретейлеры и другие магазины с большим ассортиментом товаров. Но это политика города и республики.

«Стагнация на рынке строительства жилья очевидна»

— К каким последствиям приведет очередное повышение ключевой ставки ЦБ?

— Можно подискутировать на эту тему. Мое мнение таково, что я бы не доверял банковской сфере в том смысле, чтобы нести деньги на вклад. Потому что, когда повышают процентные ставки, банки имеют свойство периодически лопаться. У нас в Казани было несколько таких громких случаев, поэтому я бы советовал быть осторожнее.

С точки зрения ипотеки, этого опасаться не стоит, нужно просто правильно соизмерять процентные ставки со своим уровнем дохода. Есть такие компании, которые могут предложить и рассрочку, и услугу по гарантированной доходности, где клиенты получают на 10% больше, чем дают банки.

Мы исходим из того, что если и не можем повлиять на Центробанк прямым образом, поэтому, как застройщики, предлагаем рассрочки, отсрочки платежей и т.д. Если компания, которая занимается, к примеру, ИЖС, способна выделять рассрочки — это отлично. Если не способна, то мы приглашаем ее в наш комитет.

— Ваш прогноз по рынку жилья?

— Рынок ИЖС и многоквартирной жилой недвижимости будет стагнировать, а вот коммерческая недвижимость будет только расти. Стагнация очевидна, потому что жилой постройки сейчас очень много, но, к сожалению, чтобы оправдать спрос, застройщик вынужден экономить на строительстве, на материалах, на благоустройстве. Тенденция в целом идет к тому, что вся жилая недвижимость начинает выглядеть броско с точки зрения фасадной части, но внутри не дотягивает до того уровня, за который застройщики просят денег.

— Будут ли дешеветь новостройки?

— Нет, предпосылок к этому я не вижу. Застройщики могут устраивать какие-то периодические акции для того, чтобы создать ажиотаж, но недвижимость дешеветь не будет.

— Каковы главные задачи комитета?

— В широком понимании девелопмент — это предпринимательская деятельность, направленная на перепрофилирование объектов недвижимости под разные концепции, но само по себе слово «develop» переводится как «развитие», поэтому по факту наш комитет является комитетом развития. Это, в свою очередь, означает, что мы можем развивать и реализовывать проекты абсолютно любых экономических сфер, где больше маржинальности. Это и производство, и строительство, и IT-технологии, и туризм, и сельское хозяйство, и предпринимательская деятельность малого сектора бизнеса — магазины, пекарни, все что угодно.

Проекты будут реализовываться не только лишь инвестиционным, а очень интересным методом — коллективно-ресурсным. Он не новаторский, но непросто осуществимый. Можно назвать его бригадным методом работы. При реализации сложных перспективных проектов он играет важную роль в том, что участники вкладываются не только деньгами, но и своими ресурсами. Все завязаны между собой. Это повышает мотивацию, кроме того, распределяет нагрузку и риски.

Наша задача — дать правильный вектор направления бизнеса. Не просто обеспечить деньгами или помочь реализовать идею, а самим убедиться, что она в итоге будет иметь успех. В комитете созданы сообщества — это предприниматели, которые работают на рынке в разных сферах от 15 до 20 лет. Все эти компании будут заниматься проектом. Они могут вложиться или финансами, или своими компетенциями, своим временем.

— На каких условиях предприниматель получит такую помощь?

— Мы не ставим никаких условий, кроме одного — вы должны быть членами Торгово-промышленной палаты. Сам комитет предъявляет условия только заполнить анкету, провести очную встречу, обсудить проект и понять, в качестве кого вы видите себя в нашем сообществе: как заявителя и реализатора проекта, эксперта или же инвестора. Вы выбираете, какая роль из этих трех вам больше подходит или же совмещаете их. Единственное, мы не допускаем аффилированности, то есть вы не можете выступать экспертом в собственном же проекте.

На данный момент нами собраны 35-36 проектов. Количество каждый день меняется, потому что их становится все больше и больше. Сейчас мы открыли дополнительную площадку для сбора проектов на одной из радиостанций Казани. Оттуда поступает очень большой объем, но не все идеи имеют фундаментальный вид. Чаще всего это на уровне «я хочу, но не знаю как». Поэтому мы сначала отправляем их на предварительную упаковку. От этой площадки будет еще порядка 15 новых проектов.

Основное направление — это недвижимость, земельные вопросы, IT-технологии, туризм и производство. На данный момент это преимущественно проекты из Татарстана. Также мы начали собирать проекты и в регионах. К примеру, в ТПП Оренбургской области тоже будет организован аналогичный комитет, который будет вести такую же деятельность. Это, по сути, наш филиал. Мы хотим масштабироваться, потому что получили очень большую обратную связь.

«На месте смотрим потребности в инвестициях»

До беседы с Искандером Калимуллиным в Торгово-промышленной палате РТ рассказали, как возникла идея создать Комитет девелопмента. «Последние тренды в девелопменте, а именно: развитие новых технологий, изменение потребительских предпочтений, нововведения в законодательстве, -подтолкнули к созданию Комитета девелопмента», — сообщила советник председателя ТПП РТ Елена Агзамова. Она же курирует работу новой структуры.

По ее словам, цели комитета прозрачны — повысить эффективность взаимодействия между участниками рынка недвижимости и участниками иных направлений хозяйственной, экономической деятельности России и Татарстана. Поддержать развитие деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства в сфере недвижимости, связанного со строительством новых объектов, реконструкцией и перестройкой уже существующих. Участвовать в развитии районов Татарстана по направлениям экономики и созданию рабочих мест.

— По поводу последнего хочу отметить, что деятельность ведется уже практически. Мы выезжаем в наши муниципальные районы и на месте смотрим потребности в инвестициях, посещаем промышленные объекты и те, что нуждаются в реновациях. Работа проводится большая, проекты взяты в экспертное сообщество комитета на аналитику и построение финансовых моделей, чтобы понять их возможность воплощения и маржинальность, — объяснила Елена Агзамова.

По ее словам, планы комитета и палаты коррелируются, мероприятия и заседания сопровождаются, в первую очередь, информационно: «Нам важно донести до бизнес-кругов то, что заложено в самой идее создания и функционирования Комитета. Кроме того, деловая поездка в Азербайджан, которая была подготовлена ТПП РТ и Почетным представителем ТПП РФ в Республике Азербайджан, показала, что есть большая потребность в организации и международных взаимодействиях между предпринимателями с помощью такого инструмента, как татарстанская палата и Комитет девелопмента».